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【繁荣世界】彩虹总在风雨后

澳洲生活网讯)澳洲房地产这段时间挺让人操心,特别是有楼花临近交割的。我已经从购买了悉尼、墨尔本、布里斯本三处的不同客户和朋友处,获得了一致的信息:原价卖掉一年半或两年前的楼花。原因是银行政策发生了变化,对海外收入证明贷款的限制、放贷比例的降低。

同时我也从本地地产上市公司Mcgrath的一位高级经理那边获得信息,他们二手房销售形式喜人,不少客户又回到购买现房的市场,而且一些客户甚至觉得买旧房划不来,干脆买土地,自己建房子。

房产市场真有种“按下葫芦浮起瓢”,此消彼长的感觉,几家高兴几家愁,还有几家在发呆。

1、收紧海外地产投资达到平抑房价

我们这个宇宙有个“成住坏灭”的旧理,凡事也有个“产生、发展、衰退、灭亡”的循环过程,反应到地产界来说,也就有地产高潮落幕的情形。

澳洲对海外地产投资政策锁紧的这个迹象,其实在2015年中就出现了,面对本地居民越来越难以承受的房价,特别是悉尼、墨尔本中价位不断的攀升,民选的政府终于开始出手。

我们可以看看政府和银行是如何一步步、如何收紧对海外投资:

2015年3月4日澳大利亚财长签署文件,严令中国恒大地产集团旗下公司在90天内,卖出去年以3900万澳元(约合人民币1.9亿元)购买的海边豪宅Villa Del Mare,且不论销售价格多少,必须限期售出,否则将面临起诉。这是澳大利亚政府自2006年以来首次打击外国对住宅房产的投资。

2016年04月27一条消息让购房人都很震惊:“四大银行正式确认关闭海外收入贷款” Westpac正式宣布, 所有的Westpac银行和子银行St George, Bank SA 和 Bank of Melbourne, 都将停止贷款给所有非澳洲居民和临时签证持有者。

之前的Commonwealth Bank联邦银行已经不再贷款给澳大利亚临时居民,也就是说学生签证,工作签证等非永居居民,都无法拿到澳洲银行的房屋贷款了。

而ANZ和Nab银行贷款额度很低并且条件苛刻。基本上递交的所有case都被驳回。等于说,澳洲四大银行都已经确定不再借贷给海外人士。

2016年6月,澳洲各州上演涨税高潮,对海外投资者上调印花税与土地税。以印花税为例:

*新州从2016年6月21日开始在现有印花税的基础上,海外人士要再多交房价4%的印花附加税。

*维州从2016年7月1日起纯海外人员要再多交房价7%的印花附加税

*昆州从2016年7月1日实行纯海外居民要再多交房价3%的印花附加税。

而地球的另一端,中国国内也开始重点查处资金的“非法”转出,加大了对地下钱庄的打击力度。

这一系列组合结果可想而知,对于前期依靠海外资金或者海外收入证明来买澳洲楼房与地产的投资者来说,意味着什么?

这就是为什么前段时间《澳洲金融述评》的一篇文章会在地产和投资界引起了很大的关注。该报6月4日刊登的引述CBRE经理的话:某澳洲地产销售公司在中国销售的楼盘,其中因Westpec抽贷,导致6亿澳币的贷款受了影响,涉及超过价值9亿房产的交付。尽管后来公司辟谣、报纸更正消息,但还是强调“现正与多家国际、当地贷款机构以及二级贷款机构商议贷款方案。”可以推断,对海外投资者的冲击还是很大的。

2、澳洲政府冰山下的实力

很多时候,从中国来的人到了西方社会,突然发现政府官员真的是公仆。由于投资环境透明、法律的保障,有没有政府里面的关系都无所谓,加上这边的媒体可以肆意的批评政府、有时候难免对主政的官员产生一些错觉,认为在台上的都是“刘禅”之辈,没有足够的重视。

实际上我们和一些城区的市长、议员一聊,发现他们都非等闲之辈。别忘了,他们都是一张张选票选上去的,他们的整个家庭、经历和业绩要放在社会公众面前审查、还能上台演讲、下面走访,这种人绝非等闲之辈。

做为华人来说,由于语言的关系,很多时间对政府官员的了解、融入不够。如果能够看懂当地的报纸、熟悉Council的网站信息,很多时候在操作投资之船的时候,就会提前发现风险端倪,避免撞到“冰山”的忧患。

今天新洲的另一则消息,则可从另一方面说明地产政府对地产繁华形式的结束的判断:

新州预算:缩减政府开支14亿澳元

下周公布的新州预算将缩减政府部门14亿澳元开支,学校,紧急救援服务、一线医疗和一线警察这些部门不在缩减之列,减支主要针对办公室后勤部门。悉尼晨锋报消息,缩减预计会一直持续到2019/20财年。联盟党2011年组阁以来,预算缩减一直在进行。新州财长Berejiklian去年曾炫耀,得益于房地产的繁荣,新州拥有澳大利亚最强预算,未来几年会有盈余。但Berejiklian现在说,继续削减政府预算是必要的,好的政府就应该缩减后勤开支,把更多的资金投入到一线。

根据当前的情形,我们的建议是:

(1)主要省会城市地产行业繁华已不再。但如果不出现大的瘟疫和流行疾病而出现的人口急剧减少,澳洲地产不会出现崩盘,但短期价格会出现回调,时间周期为半年到一年左右。

(2)但由于银行政策的收紧,会有相当一部分楼花会返回到市场上,一方面会抑制房价的上扬、另一方面会促使开发商减少新的项目开发。

(3)如果您投资了楼花、特别是自住,或者是凭着真实的收入获得的贷款、想法获得其它资金,把房子按期交割。不久你会从新看到房子上涨带来的资本增值。

(4)如果您的收入证明不足以获得银行的支持,赶紧转卖,规律是离市中心越近,您加价的可能性越大。

(5)如果您现在持币待投,恭喜您,买家时代已经来临,您有充裕的机会去挑选您心仪的房子。但建议,地段和周边设施仍然是考虑重点。

“繁荣世界”目前手上受客户委托,有一批楼花要出手,绝大部分都是原价,地段也不错,欢迎有金融能力的买家和我们联系。

同时如果你手上有物业要变现,也欢迎与我们联系,我们和你一起找到最好的买家。

作者: 黎澳

供稿:繁荣世界

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