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悉尼大楼
悉尼应减少高密度大楼建设,多提供买家低密度的实惠住宅选择。(图来源:Unsplash)

悉尼应提高经适房供给量

澳洲生活网讯)11月21日大悉尼委员会(the Greater Sydney Commission)公布了大悉尼区域计画草案,该草案要求新开发项目中需提供一定比例的(affordable housing),这个规定是朝正确方向迈出了一步。不过,澳洲The Conversation媒体网站上的一篇评论却认为,此草案中经适房数量只占重划区的5~10%,目标过低,无法实质解决经适房短缺的问题,政府应该要有更大作为。

这篇评论是由多位研究学者联合完成,他们表示,草案中强调了可负担的、稳定的住房对经济与社会福利的重要性。事实上,悉尼缺乏经适房的严重性已达到危机的地步。从社区住房供应者到联邦财政部长John Fraser都指出,不断上涨的房价正产生著巨大的社会和经济问题。

草案中有一个重点,就是规定新房建设中必须要有一定量的经适房比例,全澳洲住房研究员和住房经济学家都很赞同这一点,这就是所谓的“包容性区划方案”(inclusionary zoning)。

其他国际都市如纽约和伦敦,都认识到“住房”是影响国家经济的重要因素,也都实施了包容性区划方案,澳洲的其它州也设定了建造经适房的目标。这些方法对房地产投资并没有负面影响。

不能不劳而获

我们看到,部分房地产业者已在抵制包容性区划方案。有些开发商声称,建造经适房会增加大多数人的住房成本。他们认为建造经适房所损失的利润,必须在其他地方补回。

我们可以预期这些开发商会有这样的争论出现,但是从根本上看,他们的说法是错的,原因很简单,开发商不必承担建造经适房的成本。相反地,这些成本是由土地所有者来承担,也就是通过出售土地而获得大量利润的人来承担。

当重划后的土地被拿去建造高密度建筑时,土地所有人将获得暴利,但他们却不用提供任何新住房或基础建设的费用。

举悉尼内西区近日完工的一个开发项目为例。该项目的土地起初是被一家物业公司以工业用地为名买下,当时买入的价格约850万元。待土地重划为高密度住宅区后,那块土地再以4850万元二次售出。在这个案例中,首位购买土地的买家(物业公司)并没有建设任何项目(如下图),但却从中赚取了471%的额外利润。

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悉尼内西区市政府区(Inner West Council)(图来源:theconversation)

如果把建设一定比例的经适房作为土地重划的条件,那么草案中规定的目标:“经适房数量需占重划区的5~10%”,只会影响土地所有人不劳而获的收益多寡而已。由于政府强制执行建设经适房,因此开发商购买土地时,会要求土地所有人开低价。

评论中提到,“我们应该记住一点,土地价值的攀升来自公共政策的改变,例如允许土地作为住宅开发用地,或是建设高密度住房。不是说不能这样做,但是,政府应该要限制土地所有人不劳而获的行为,以实现重要的公共政策—解决住房支付危机。”

这就是为甚么有些开发商不反对“包容性区划方案”,甚至他们还以悉尼委员会(Committee for Sydney)成员的身份,协助推动此案。因为他们认为,强制性建造经适房的目标,不会使开发项目无利可图或者造成房价更贵。

新州政府不愿实施“包容性区划”

对于重点城市的新开发项目,新州政府不愿意实施“包容性区划”。其中一个可能的原因是,州政府可以在重新分区或重建政府土地中,获得巨大收益。

学者表示,政府不宜以这种方式开发公有土地。通常在大型开发计画中,政府是主要的土地所有人,例如Central-Eveleigh铁路长廊建设、悉尼港湾区(the Bays Precinct)城市重建计画和奥林匹克公园的建设。那么土地释出后,政府应优先考量人民的公共利益,不能只是出售公有土地以获取巨额利润,却不解决住房支付能力的问题。

因此,在政府公有地的住房开发项目上,特别是在主要的重建区,“包容性区划方案”应有更高的指标。也就是说,在没有实质成本和负面影响下,上述地区的开发项目不仅要为纳税人赚取收益,还需为广大的社区提供社会福利。

经适房比例应提高多少?

撰写报导的学者们表示,“我们和部分房地产业界人士的想法相同:新开发的项目中,私人土地的开发项目至少要有15%的经适房;公有土地的建设中,至少要有30%是经适房。”

当然,〈大悉尼区域计画草案〉的细节还是很要紧的。如果目标已经订定了,那么我们必须确认“负担得起”这一定义为何?它得确实达到降低人们购买住房的经济压力,同时还要维持住房的质量。

学者们强调,目标明确的“包容性区划方案”并不会使土地开发费用更昂贵,反而对新州的社会经济发展有所贡献,又能阻止从中牟取暴利。

编译:乔伊

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