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澳洲房地产
中国对资金外流的恐惧,冲击了澳洲房地产市场。(图来源:彭博社)

中国人在澳洲买房困难重重—从凯特·布兰琪卖豪宅谈起

澳洲生活网讯)据彭博社(Bloomberg)11月28日报导,澳洲著名女演员凯特.布兰琪(Cate Blanchett)欲出售自己位于悉尼海滨区的豪宅,来自中国的买家对这栋豪宅很有兴趣,但他却无法从中国取得资金,麻烦就此发生。

中国限制资金流出

想从中国把钱弄出来是不可能了,因为中国政府规定人民每年只获准向海外汇款5万美元,而要价2000万澳币(即1490万美金)的房产远超过限额,致使潜在买家无法交割房产,最终,交易破局。据多位经手此类交易案的房地产经纪人表示,目前居住在澳洲的中国买家已经发生了几十起销售失败的案例。

这几年来中国买家开启了史无前例的海外购房热潮,对中国和澳洲的经济和政治都产生了极大的冲击。而这个情况在澳洲最突出,因为在已开发国家中,澳洲是离中国最近的。

从布兰琪的案例来看,这股购房热潮已有个大翻转,一方面中国当局正加紧控制资金流出,另一方面澳洲政府也收紧了外国投资者的抵押贷款,使中国买家受到双面夹击,很可能会导致房价下跌。就澳洲央行的立场来看,是很乐意见到房价下跌的,因为央行一直希望能减少房价上涨的气焰。

苏富比国际物业(Sotheby’s International)悉尼分部总裁Lulu Pallier长期经手销售高端物业给中国买家,她表示,“中国买家已经发现,要在澳洲申请抵押贷款越来越难,再加上无法从中国取出资金,他们被困住了。”

中国政府担心人民币贬值将加速国内资金外流,而外流资金又会进一步推动人民币贬值。据独立研究机构Capital Economic的估计,今年10月份,中国资本外流数达730亿美元(约976.3亿澳元),在年中一度和缓后再次抬高。据彭博情报(Bloomberg Intelligence)预估,在截至今年9月的九个月中,共有6200亿美元的资本流出中国。

image0032008~2015年中国资本投资澳洲的数额(图来源:Bloomberg, ABS)

美国总统当选人川普提出减税和大规模基础建设,可能会加速资本流动和通货膨胀,促使美联储更快的提高利率。而人民币今年已贬值6%,这是自2008年中期以来的最低水平。

前国际货币基金组织(IMF)经济学家Stephen Jen认为,“如果美国利率上升,那么其经济也会迅速回升,到时候,大量资金流出中国也只是时间问题了。”

收紧漏洞

中国的银行已被通知要收紧资金外流的漏洞,阻止个人逃避资金控管,且中国警察也开始逮捕任何想方设法将资金运到海外的投资人。此外,中国当局还有种种限制资金外流的做法,例如,禁止将亲戚或朋友的外汇配额合在一起;遏制地下银行的跨境活动;要求贷款机构减少外汇销售等。

尽管如此,对一些下定决心出走的中国买家来说,他们仍可找到替代方案将资金送往国外。如,企业主可透过离岸贸易公司协助融资购房,而一些海外的中国开发商也接受客户以人民币购买公寓房。

不过,那些成功将资金带到海外的中国投资者,目前又面临其它困难,即澳洲加强监管限制。去年,澳洲政府强迫中国恒大地产集团(Evergrande Real Estate Group)的一家子公司出售一栋3900万澳币的悉尼豪宅,这是对海外非法购房案例中打击最重的一次。

今年,澳洲四大借贷机构和花旗集团均声明,对于澳洲境内依靠人民币和其它4种亚洲货币计价的投资户,他们将不再批准这类抵押贷款申请。西太银行表示,他们希望能保障澳洲公民和永久居民的买房权益。

替代融资方法

现在有许多地方性的融资方案因应而生。据澳洲地产亿万富豪Harry Triguboff拥有的Meriton Group公司表示,Triguboff将公寓买家的贷款额度增加了一倍,这对受到挤压的中国买家影响很大。Meriton Group的抵押借款帐目在过去四个月以来增加了5000万澳币,目前金额逼近1.2亿澳币。

澳洲央行在10月份的《金融稳定性评论》(Financial Stability Review)报告中强调了“买家购房却无法交割”所带来的风险。报告中说,房地产业者极为担心,也许这将成为布里斯本、墨尔本和柏斯等地的常见问题。

央行表示,买家们的忧心来自日益紧缩的融资环境和房屋结算估价低于合同定价。而紧缩的融资环境,对没有澳洲公民身份和倚靠海外收入的人来说真的是忧心忡忡。

据最新资料显示,澳洲在截至2015年6月的财年中批准了价值240亿澳币的中国房地产投资,占所有此类审批的4/1。到目前为止,中国买家是澳洲境外投资者大宗,其次是美国人,获批70亿元澳币。

额外供给

澳洲大城市的房价攀升幅度比2008年高了50%,部分原因是中国买家涌入造成。来自中国和澳洲政府双方对中国买家的限制,或许能抑制澳洲东海岸房价狂飙的气焰,使央行在较长时间能维持利率不变,以支撑其它领域的经济发展。

加拿大皇家银行(RBC)悉尼分行的经济暨固定利率策略主管Su-Lin Ong表示,“海外买家的房屋交割问题,意味著布里斯本、悉尼和墨尔本内城的部分地区将有更多的房屋供应量,且已出现迫使价格下跌的压力。如果影响逐渐扩散,再加上建设潮的高峰周期,那将会给央行更大的灵活性。”

再回到奥斯卡影后凯特.布兰琪的卖房案例,她位于悉尼Hunters Hill的6居室豪宅,配有网球场和私人spa泳池,由于原来有意愿的中国买家无法购买,因此这个豪宅回到市场拍卖。

澳洲Beller房地产集团驻上海的负责人Scott Kirchner认为,虽然中国买家对澳洲房地产有极大需求,但由于他们无法筹集资金,因此削弱了澳洲房地产从业者的接待热情。

Kirchner长年经营上海买家的购房业务,他说,“我们不愿意再接触新的客户,除非他保证能取得百分之百的购房现金。但是他们要怎么从中国拿钱出来呢?这又是一个问题。”

编译:乔伊  蔚华

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