（澳洲生活网）墨尔本大学住房研究员Katrina Raynor女士和城市规划学系教授Carolyn Whitzman在The Conversation网络媒体上撰文表示，墨尔本急需更多靠近运输系统和公共设施的廉价住房。过去两年来，墨尔本内城区的房价就比先前上涨了74%。对依靠政府协助的家庭而言，墨尔本都会区的出租物业中，他们能负担得起的房产仅占1%。

低收入户、中低收入户要想在公共设施完备的内城区或城郊区买房、租房，越来越困难。一个月前，Whitzman教授在The Conversation网站刊登的另一篇文章谈到，尽管维州土地规划部门推出了都市更新计划—《Plan Melbourne（2017-2050）》，但是在维州政府上任的15个月以来，并未针对此计划或廉价房策略作出相应的承诺。

然而，在上篇文章发表的一个月里，墨尔本居然出现了变化。Whitzman教授感到很惊讶，「就好像政府里的几个领导人读过我写的那篇文章一样。」在那之后，每个周末政府都发布一项重要政策。

目前，墨尔本有了《Plan Melbourne》计划，维州也有改善住房重担的《Homes For Victorians》方案。Raynor女士和Whitzman教授做了初步评估，以了解这两个方案是否符合中、低、极低收入户买房的需求。

在察看《Plan Melbourne》和《Homes For Victorians》的细则时，两位教授发现，方案中对「可负担住房（affordable housing）」的定义还是很模糊，而且也没有标示出不同的收入阶层。于是教授们以中等收入为基点，自行定义了薪资阶层。

以下是她们文章的摘要：

中低收入户

「中低收入户」的定义：当地中等收入的80%~120%，年收入总额在68,500元～102,500元。在这个群体中的首次购房者似乎是《Plan Melbourne》和《Homes For Victorians》方案下的最大获益者。

针对首次购房者，维州政府打算先减轻买家的印花税重担，规则是，凡购买60万元以上的房屋，得减免印花税，房价越高，减免越多。未来四年内，政府预计会支出8.5亿元以上的预算，而每位买家平均可省下8,000元。

然而，鉴于以往首次购房者奖励方案的实行结果，减免印花税的作法可能会增加廉价住房的成本，最终没有减轻住房负担的压力。

维州政府还推出了「房屋共享权」计划，首次购房者能与政府共同购买房屋。有些家庭买家有资格向银行贷款，但却缺乏存款，这项方案是可以协助他们存款。西澳也有类似的方案，州政府与房贷公司Keystart Home Loans合作推出《Opening Doors》计划，目前已成功协助1,500个家庭买到自住房。

低收入户

低收入户的收入是当地中等收入的50-80%，年收入总额在42,500元～68,500元。

对于周薪800～1,300元的低收入户来说，他们无法从上述两个方案中受益于。低收入买家没有申请社会住房（social housing）的资格，又难以负担市场的租金和房价。

低收入户包括许多服务业者和工人及其家属们，他们需要一个稳定的市场，这个市场必须能提供价格实惠且大小合适的出租新房。

温哥华、纽约和伦敦同样面临住房负担能力危机，它们采取的是多方并行的作法，如加速建设审批、对开发项目减免课税、「包容性区划」等，有助于更多低于市场价格的出租公寓。这些出租公寓，通常位于公共交通和基础设施附近，并永远保持价格低廉。

极低收入户

极低收入户的定义是，收入少于当地中等收入的50%，年收入总额低于42,500元。他们可能是新的社会住房（social housing）政策的主要受益者。

维州政府已准备投入10亿元到社会住房建设。政府将与小区住宅开发商合作，透过新的建设和租房补贴来增加社会住房。估计未来5年内，可以提供2,200个新公寓。这笔资金是非常需要的，因为维州的社会住房量是全澳最低的。

维州政府还增加资金或提供新的资金，用来推行卫生服务部的《Family Violence Housing Blitz》方案，协助遭受家庭暴力的妇女或无家可归者获得买房首付或房屋改造。

这10亿元的预算是为社会住房开发商提供的贷款担保基金，将与「社会住房共享出租登记处」连结，估计登记处等待名单中的33,000户，将因此受益。他们必须分别向12个小区住房提供者登记。

《Plan Melbourne》方案的明确方向是：利用剩余的公有地，建造社会住房和廉价住房。此外，也将重点放在现存公有住宅的再生和强化，以增加社会住房的供应量。

不过，在《Plan Melbourne》方案中，社会住房并不是现有和新建住宅总量的一部分。为了让所有合格申请的家庭都能住进社会住房，目前还需要7.6万个以上的社会住房公寓。到2051年时，这一数字将增加到14万。

此外，《Plan Melbourne》方案实行后，未来30年需要增加160万个新房，平均每年增加5万个以上的新房。其中5000个新房会提供给年长的低收入户、智能不足或身障人士、遭受家暴而离婚的女性单亲家庭，以及其他无能力租房的人。

现在，必须付诸行动

《Plan Melbourne》和《Homes For Victorians》提供了几个使维州人受益的规划，包括强化大众运输系统、多样化的住房选择、20分钟内可到达的小区基础设施、增加物房附近的交通与服务。

不过，《Plan Melbourne》和《Homes For Victorians》方案仍然缺乏对「廉价住房」的正式定义。维州政府应该要持续注意房价，并观察开发带来的效果，实施众人期待已久的、真正的「廉价住房」策略。

编译：乔伊