（澳洲生活網訊）嬰兒潮的一代將比他們的祖先更長壽，而澳大利亞的出生率卻在下降，顯示人口結構正在變化。對於投資房產的人而言，這是值得持續關注的現象。

根據澳大利亞健康與福利學院( the Australian Institute of Health and Welfare)研究，1881-1890年，男性的平均壽命是47.2歲，女性是50.8歲。一般而言，由於預防保健和醫療的進步，二戰後出生 (1946-1964) 的嬰兒，預期會健康的活到 80歲或 90多歲。他們現在的年齡約51歲至69歲之間。

不過，相對而言，嬰兒出生率卻下降了。依照澳大利亞統計局的數據，2012年婦女平均生育 1.93個嬰兒，2013年下降到1.88 個。這些人口結構的變化，對澳大利亞的住房前景有何影響？

獨棟的養老房（圖：realestate提供）

為了適應人口老齡化，投資者應該投資甚麼類型的房產，才符合未來的需要？

報導中引用 Catherine Cashmore 先生( Independent Buyer’s Agent)對這個問題的看法和建議 ，以下摘錄相關重點供讀者參考。

Cashmore 指出，有研究顯示，老年人樂於長年住在原來的房子，除非因為疾病而被迫移居。因為這也牽涉到退休金的審查、銷售和購買房產的成本、搬遷造成的影響，以及更重要的是，缺乏符合老年買家需求的房子。基本上，老年人不喜歡高密度的公寓生活，他們不想住在公寓里。

他們這一生中，有許多傢具或物品是有紀念價值的，不論是夫婦倆甜蜜過往的紀錄，或是孩子、孫子留下來的物品都要保存，這樣一來房子的空間就不能太小，所以年長者一般喜歡單棟住宅，如城鎮住宅或較大的別墅。

Cashmore 強調，由於獨棟別墅、聯排單層別墅、 連體別墅，聯排雙層別墅(townhouses) – 也很受年輕買家和情侶的喜愛，所以 投資者可以從這種需求中去思考投資策略。

有些年長的人可能會租房，但在澳洲出租房通常是短期的，只有12個月，若是房東心血來潮突然不租了，要出售了，這時退休的年長者就要支付一筆移居的費用，然而此時他們是沒有收入的，自然會產生經濟上的壓力。

年長者很需要醫護照顧和溫暖的交談（圖：ftcdn提供）

可以投資養老院(Aged-care homes) 嗎？

對於這個問題，realestate.com.au網站引用了墨爾本的 Cate Bakos房產代言人 Cate Bakos的建議。他指出，投資者若考慮購買養老院(Aged-care homes)，得特別注意，因為銀行把這類房產放貸比例較低，所以，如果你要用貸款才能購買這類房產，那麼，你可能需要給足40 ％以上的押金，才能確保這筆交易。

Bakos說，”其中一個最棘手的事情是，在貸方眼裡，養老院不被視為傳統的住宅。一般住宅可以申請房價的 80 ％-90％的貸款，買養老院卻需要提供40 ％的保證金，因此佔用了更多的資本，對投資而言很不理想。 ”  “另一個缺點是管理成本可能會非常高，所以如果你是要投資，而不是自己住或買給親戚住的話，可能報酬率會很低 。”

他認為買這類房產時，購房者要問問自己，這是一個純粹的投資還是買來自己住呢？ 如果想投資這樣的養老住宅，在今後幾年就需要考慮提供一些支持性服務，包括護士、看護(caretakers)和醫療設施等等。

養老院的娛樂空間（圖：carp提供）

投資養老院的首選是購買低維護成本的房產，地點要選符合退休人員期望的生活方式、方便的交通線路和基礎設施。

這樣的房產需要有適當的”奢華”特點，這”奢華”包括：需要了解他們的生理需求，給予適當的協助 ; 最好是單層住房或2層住房但有內部升降機 ; 附近有完備的醫療設備、娛樂設施，和優越的地理位置，可步行至海灘，公園或其他非常好的設施。

作者：蔚華