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澳洲房地產
中國對資金外流的恐懼,衝擊了澳洲房地產市場。(圖來源:彭博社)

中國人在澳洲買房困難重重—從凱特·布蘭琪賣豪宅談起

澳洲生活網訊)據彭博社(Bloomberg)11月28日報導,澳洲著名女演員凱特.布蘭琪(Cate Blanchett)欲出售自己位於悉尼海濱區的豪宅,來自中國的買家對這棟豪宅很有興趣,但他卻無法從中國取得資金,麻煩就此發生。

中國限制資金流出

想從中國把錢弄出來是不可能了,因為中國政府規定人民每年只獲准向海外匯款5萬美元,而要價2000萬澳幣(即1490萬美金)的房產遠超過限額,致使潛在買家無法交割房產,最終,交易破局。據多位經手此類交易案的房地產經紀人表示,目前居住在澳洲的已經發生了幾十起銷售失敗的案例。

這幾年來中國買家開啟了史無前例的海外購房熱潮,對中國和澳洲的經濟和政治都產生了極大的衝擊。而這個情況在澳洲最突出,因為在已開發國家中,澳洲是離中國最近的。

從布蘭琪的案例來看,這股購房熱潮已有個大翻轉,一方面中國當局正加緊控制資金流出,另一方面澳洲政府也收緊了外國投資者的抵押貸款,使中國買家受到雙面夾擊,很可能會導致房價下跌。就澳洲央行的立場來看,是很樂意見到房價下跌的,因為央行一直希望能減少房價上漲的氣焰。

蘇富比國際物業(Sotheby’s International)悉尼分部總裁Lulu Pallier長期經手銷售高端物業給中國買家,她表示,「中國買家已經發現,要在澳洲申請抵押貸款越來越難,再加上無法從中國取出資金,他們被困住了。」

中國政府擔心人民幣貶值將加速國內資金外流,而外流資金又會進一步推動人民幣貶值。據獨立研究機構Capital Economic的估計,今年10月份,中國資本外流數達730億美元(約976.3億澳元),在年中一度和緩後再次抬高。據彭博情報(Bloomberg Intelligence)預估,在截至今年9月的九個月中,共有6200億美元的資本流出中國。

image0032008~2015年中國資本投資澳洲的數額(圖來源:Bloomberg, ABS)

美國總統當選人川普提出減稅和大規模基礎建設,可能會加速資本流動和通貨膨脹,促使美聯儲更快的提高利率。而人民幣今年已貶值6%,這是自2008年中期以來的最低水平。

前國際貨幣基金組織(IMF)經濟學家Stephen Jen認為,「如果美國利率上升,那麼其經濟也會迅速回升,到時候,大量資金流出中國也只是時間問題了。」

收緊漏洞

中國的銀行已被通知要收緊資金外流的漏洞,阻止個人逃避資金控管,且中國警察也開始逮捕任何想方設法將資金運到海外的投資人。此外,中國當局還有種種限制資金外流的做法,例如,禁止將親戚或朋友的外匯配額合在一起;遏制地下銀行的跨境活動;要求貸款機構減少外匯銷售等。

儘管如此,對一些下定決心出走的中國買家來說,他們仍可找到替代方案將資金送往國外。如,企業主可透過離岸貿易公司協助融資購房,而一些海外的中國開發商也接受客戶以人民幣購買公寓房。

不過,那些成功將資金帶到海外的中國投資者,目前又面臨其它困難,即澳洲加強監管限制。去年,澳洲政府強迫中國恆大地產集團(Evergrande Real Estate Group)的一家子公司出售一棟3900萬澳幣的悉尼豪宅,這是對海外非法購房案例中打擊最重的一次。

今年,澳洲四大借貸機構和花旗集團均聲明,對於澳洲境內依靠人民幣和其它4種亞洲貨幣計價的投資戶,他們將不再批准這類抵押貸款申請。西太銀行表示,他們希望能保障澳洲公民和永久居民的買房權益。

替代融資方法

現在有許多地方性的融資方案因應而生。據澳洲地產億萬富豪Harry Triguboff擁有的Meriton Group公司表示,Triguboff將公寓買家的貸款額度增加了一倍,這對受到擠壓的中國買家影響很大。Meriton Group的抵押借款帳目在過去四個月以來增加了5000萬澳幣,目前金額逼近1.2億澳幣。

澳洲央行在10月份的《金融穩定性評論》(Financial Stability Review)報告中強調了「買家購房卻無法交割」所帶來的風險。報告中說,房地產業者極為擔心,也許這將成為布里斯本、墨爾本和柏斯等地的常見問題。

央行表示,買家們的憂心來自日益緊縮的融資環境和房屋結算估價低於合同定價。而緊縮的融資環境,對沒有澳洲公民身份和倚靠海外收入的人來說真的是憂心忡忡。

據最新資料顯示,澳洲在截至2015年6月的財年中批准了價值240億澳幣的中國房地產投資,占所有此類審批的4/1。到目前為止,中國買家是澳洲境外投資者大宗,其次是美國人,獲批70億元澳幣。

額外供給

澳洲大城市的房價攀升幅度比2008年高了50%,部分原因是中國買家湧入造成。來自中國和澳洲政府雙方對中國買家的限制,或許能抑制澳洲東海岸房價狂飆的氣焰,使央行在較長時間能維持利率不變,以支撐其它領域的經濟發展。

加拿大皇家銀行(RBC)悉尼分行的經濟暨固定利率策略主管Su-Lin Ong表示,「海外買家的房屋交割問題,意味著布里斯本、悉尼和墨爾本內城的部分地區將有更多的房屋供應量,且已出現迫使價格下跌的壓力。如果影響逐漸擴散,再加上建設潮的高峰周期,那將會給央行更大的靈活性。」

再回到奧斯卡影后凱特.布蘭琪的賣房案例,她位於悉尼Hunters Hill的6居室豪宅,配有網球場和私人spa泳池,由於原來有意願的中國買家無法購買,因此這個豪宅回到市場拍賣。

澳洲Beller房地產集團駐上海的負責人Scott Kirchner認為,雖然中國買家對澳洲房地產有極大需求,但由於他們無法籌集資金,因此削弱了澳洲房地產從業者的接待熱情。

Kirchner長年經營上海買家的購房業務,他說,「我們不願意再接觸新的客戶,除非他保證能取得百分之百的購房現金。但是他們要怎麼從中國拿錢出來呢?這又是一個問題。」

編譯:喬伊  蔚華

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