引言
儘管大部分會計師們對資產的折舊以及在幫助他們客戶申報年度個稅時應當遵守的相關法規非常熟悉，但是對於投資房的業主們而言，他們卻不一定能夠對這方面有著正確的認知。
資產折舊的概念是補償固定資產在使用過程中所損耗的價值，即按照比率從資產原有價值上轉變成費用，以資產貶值的形式來記錄當下資產的價值。對投資者的理解上來說，它可以是一個非常複雜的課題。
納稅人在納稅時在折舊這方面會有很多易出現的錯誤。以下我們將介紹幾處常見的投資者對於折舊方面的誤解，並且我們作為專業的會計師能夠第一時間幫助客戶回到正確的軌道中。
錯誤一：老舊的房產無需再進行折舊
投資者傾向於認為老舊的房產將沒有任何申報減免稅額的空間。儘管稅務局在法規上明確指出一些關於房產建造日期的限制，但是這並不意味著舊房子的屋主們將不能夠從申報折舊中得到好處。這是因為在澳洲，折舊是被分為兩種：基本建設工程抵扣（Capital Works Deductions）以及不動產和設備折舊（Plant and equipment depreciation）。基本建設工程抵扣相對應該建築的構架以及任何固定結構部分，而不動產及設備折舊可以是在該房產內任何機動性或易移動的傢具設備等進行折舊。
澳洲法律規定，只有在1987年9月15日之後建造完成的居住房房產的業主們能夠申報基本建設工程抵扣。對於商業房產來說，時間是在1982年7月20日之後便可申報該抵扣。但是，現在已經是非常難找到那些在這兩段時間之前建造好，並且在造好後幾乎沒有任何大範圍重修的房子了。無論是居住房或是商業房產，在合法規定的時間內完成房屋架構上的重造是可以申報基本建設抵扣的，就算如果是上一任屋主做出的重造，現任屋主都能夠進行申報。對於不動產及設備的資產而言，並沒有明確的日期限制。他們的價值鑒定於每一個資產本身的規格，年份以及質量。
錯誤二：對於基本建設工程抵扣及不動產和設備的折舊分不清楚
由於房產有兩種折舊費用可申報，投資者特別是在沒有得到專業的諮詢之前將兩種折舊費用混淆，從而錯誤的進行了申報。因為兩種折舊費用計算使用的折舊率完全不一樣，如果錯誤申報將造成以下後果: 1. 將基本建設工程抵扣（2.5%的折舊率在最多40年內抵扣）作為不動產及設備折舊抵扣，這樣將導致業主在不動產及設備折舊中超額申報，使得他們被稅務局審計的幾率大大提高；2. 相反之，不動產及設備作為基本建設工程抵扣，使得他們並沒有將可申報額度最大化，從而未能達到最佳抵稅效果。
錯誤三：對於房產維護維修和房產翻新概念的混淆
對於投資房產的費用申報中有一項，經常會出現在稅務局審查的清單上，那就是房產的維護維修（repairs and maintenance）以及房產翻新（Capital works improvements），這是因為投資者經常會將這兩種概念混淆，出現許多的申報錯誤，導致稅務局開始重視。房屋的維修是指修理房產所遭到的破壞或損耗，例如更換一部分已破損的圍欄。而維護是指避免房屋的損耗老壞，例如給木地板台階打蠟。在投資房中任何相關的維護維修費用都可以得到在當下財政年裡百分之一百的抵扣。但是，如果屋主對房屋做出任何改動導致到該房產的狀態與當初購買時的狀態不一樣時，這將被歸類為房產翻新。房產翻新必須歸類於基本建設工程抵扣或不動產及設備折舊之下，通過每一年逐步折舊。
錯誤四：如何在有多名擁有者的房產下計算折舊
隨著澳洲房產市場的持續上漲，越來越多的投資者選擇與家人或者朋友合資購買投資房房產。共享產權讓投資者擁有更多的購買能力，以及減少了對於購買成本上的壓力和相關費用開銷如市政費和維修維護費等等。在這種情況下，會計師有義務需要讓客戶注意到房屋擁有者的架構將影響如何計算該房產的折舊。
目前稅法法規允許房產投資者申報$300澳幣或以下的資產作為直接費用減免。在擁有權分散的情況下，會計師可以根據此項法規，按照擁有權分配下來之後的比例，若是資產分配後在個人名下等於$300澳幣或以下即可直接減免，不用進行折舊。例如一套房產在兩個人名下，那麼每個人將有$300澳幣的資產額度可直接減免，即可減免$600澳幣的資產，而無需進行折舊。
當個人名下的房屋內的資產（如冰箱等等）價值$1000澳幣或以下時，這些資產便有資格放入資產低值池中（low-value pool）。Pooling是一種用較高的折舊率來最大化抵稅的折舊方式。一旦投資者決定將資產放入池中，在購買當年可按照18.75%的折舊率計算，往後每年按照37.5%來計算。
利用這兩種方法，在房產擁有者有多名時，這樣一來便可達到最大程度的避稅。
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