（澳洲生活网讯）突如其来的海外贷款政策收紧犹如海啸一般对身在其中的海外投资者造成猛烈冲击，NAB已降至60％而且由于申请数量骤增，拒批率较高，而且要求未开过户的客户必须先见面才能启动办理程式，更悲催的是，恐怕NAB也将关上门缝。

原来还做的几家小银行也通知各代理不再收取新的申请。中国银行要求六个月银行流水（bank statement）而且只能放贷60％，对公民要求提交海外工作签证。银行对海外收入几乎是每单都作电话核查，因为接线生上厕所没人接电话或应答不合意被拒的故事为数不少。

面对如此骤变的环境，驼鸟式的逃避与抱怨澳洲银行一刀切太绝情于事无补，投资人只能与地产代理与贷款代理或银行贷款经办人密切配合，接受现实，积极面对，力争避免或减少冲击带来的损失。嗅觉敏锐的投资者也兴奋地寻找猎物待机出击。　面对几乎一刀切的现状，如何应对牵动每一个身涉其中的投资人的神经，笔者将近期的业务实践经验分享如下！

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图：供图

首先应对澳洲房市升值潜力与投资价值保持信心。笔者上期分析过政策如此猛然收紧会引起开发商与投资者的担忧、顾虑与退缩，尽管外国投资比例并不大，而且本来银行与开发商对很多楼盘都有不允许外国投资比例超过20%份额的限制，但也会引起建筑量的审慎控制。

只要能挺过这一关，多熬几年，只要紧缩政策不改，房子又会成为紧缺品了。只怕一刀切对海外投资者房贷拒之门外的政策在房价房租暴涨的压力下坚持不了几年，这种情形时间越长，对拥有房产的人反倒越有利。

祸乃福之所倚，熬得过这关，能贷到款的都迎来下一轮上涨。来澳人口只会增加，空置率在开发商心有余悸的态势，存货被消化后将会更低。经不起市场波动的考验而恐慌抛售，最后收获的往往是后悔。澳洲几大综合性城市房产走势长线看十分明朗，短期的小幅波动难以完全避免，但长线看只会越来越贵。不论海外或者本地人，越迟入市成本越高。

其次，投资者应当了解不SETTLE的法律后果不只是损失10%订金。如果开发商将物业重新再买而产生高于订金部分的损失，仍有权利追索超过10%部分的损失，例如低于合同价的差价，重卖的仲介代理费等。为了保护订金不被没收，并享受日后的增值成果，应力图settle, 并尽量长期持有。

第三，从理财角度，即使有充足现金具备一次性付清的能力，也应先办理贷款，争取利用贷款，超出首付额的现金可存留在OFF SET帐户对冲房贷利息，力求保留尽量多的对现金的支配权。

不要全部积压在房产上，只有无法贷到款时才全额付清，也是无奈之举。

第四，万一澳洲所有贷款管道都不通，又有海外房产的，可暂时抵押救急。再等待合适的时机再转贷或者卖房。如果离SETTLE时间还有半年以上，可以同时准备用海外房产抵押贷款作为备用方案。一旦被拒可以立即以抵押贷款补救。中国境内的工商银行约6.1%利息，但是需要半年流水及工作证明以及工资单。平安保险等手续简便但是成本更高，可以作为过渡。

第五，车贷与信用卡额度高对贷款将增加对收入能力的要求。如果收入不够充裕，应减少车贷与信用卡金额，或提前还清车贷，取消少用的多余的信用卡。

第六，留意保持良好的信用记录。澳洲对每一个本地人士都有个VEDA信用记录。

如果有过拖延太长时间支付或忘记付各类帐单，或因搬家等各种原因导致没付各类费用包括交通罚款，Council Rate、Strata Fee等就要小心影响到信用记录, 从而对贷款造成负面影响。如果在多个银行或金融机构递过申请，或曾被拒过，亦会留下记录。记录内通包括曾用地址，曾报过的工作单位，职位等资讯。业务实践中碰到过无论做地产还是贷款都喜欢多利用几家同时进行以求利益最大化的客户，他们的这种操作将会留下更多记录。近期被拒的原因五花八门，包括曾经因一时疏忽而开过空头支票等把柄。

第七，对那些过度投资或无候补方案的海外投资者来说，为了避免订金损失，只能是在贷款无望或者被拒后力求保本或微亏甩卖了。如果对贷款缺乏信心，又无其他救急管道的，可以在征得律师确认后，同时放售。需要特别提醒的是放售期房要特别小心独家代理合同中的排他性条款将造成其他仲介无法参与或房东必须为其他帮助成交的仲介额外多支付佣金。可考虑采用Open Sales Agreement，扩大放盘范围。

第八，楼花的SETTLE TIME 较难精确，而Unconditional Approval 有效期往往只有3个月。

因此不宜过早递入防止过期，也不能太迟递入，引起延迟SETTLE造成的罚款。

总而言之，对于SETTLE时间较急的专案，目前形势下对卖房不利，因为新接手的海外买家都面临同样的难题。现在割肉卖房也必须清楚并非降价就一定能卖得出去，必须找容易贷款的本土人，或现金充足的买家接手才可确保顺利SETTLE，因此，现在不是卖房的好季节。应先想办法解决SETTLE再等待转机，避免在这个特殊时期强行卖房造成损失，才是上策。对于现金充足及贷款条件好的投资者来说，目前市场上已积聚为数不少的价廉物美的盘源，正是捡漏抄底的良机。

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作者：金牌地产顾问李闻新Steven Lee 

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