重磅!!买卖房产时关于GST的一切知识都在这里!

澳洲财经

商品服务税(GST)可能是我们日常生活中最常见的税种之一了。关于GST的基本条例在之前VL-TAX专栏中我们也做过科普:当您在之前12个月的营业额超过$75000,或者您从事的是一些特殊的行业例如UBER司机,那么您将会被税局强制要求注册GST;您也可以选择在营业额低于75000澳元时自愿注册GST以便可以向税局申请退回生意中多缴纳的GST。

在房地产这个领域里,不论您是准备把自己刚完工的房屋出售赚一笔快钱,还是准备作为一名开发商以此为生意,都有可能会涉及到GST的问题。然而这里有两个特例:二手房买卖以及房屋出租。这两项交易会被列为特殊税种而不用缴纳GST。所以说,即便您的公司注册了GST,在进行二手房买卖或房屋出租的时候都是不用缴纳GST的。

那么下面我们将对几种房地产市场的交易进行细致的分析。

(1)作为房产或土地的购买者

如果您正在开发房产或者新建住宅并且以销售它们为最终目的,那么您在购买空地或者老式住房时交易所产生的GST通常是可以被退回的。在这里有两个特例:1,出售给您这片土地的卖家如果没有注册GST并且不满足注册GST的条件,那么他在出售房产给您的这笔交易是不含GST的,也就是说在上述情况下,您是无法申请向税局GST退款的;2,前文中提到,二手房交易是不带GST的,也就是说如果您购买的房屋是二手房,那么这时您也无法向ATO申请GST退款,因为这笔交易中并不 存在GST。

那么如何来定义新房和二手房呢?在ATO的法条中可以找到关于新房的定义。

一套房屋在满足以下任一条件时将会被认定为是“新房”:

1,之前没有作为房产出售过;

2,进行过大幅度的修缮;

3,在同一片土地上推倒之前的旧房子所建起的新房。

而当下列任一条件满足时,一套住宅便不会被认定为“新”房:

1,从成为住宅的时刻开始五年之后;

2,从上一次大幅修缮开始五年之后;

3,从上一次推倒重建开始五年之后。

由此可见,如果您是一名房产开发商,那么一般情况下新建成的房屋出租不超过5年时间在出售的时候还是会被认为是“新房”,从而需要向税局缴纳GST。但是我们大部分投资者都是直接从开发商手中购买房产,由于开发商手中的是“一手房产”,所以您在购买后就变成了“二手房产”,这时再出售该房产便不需缴纳GST。

(2)作为房产的开发者

作为房产开发者,通常情况下您是可以申请退回全部在建房子期间产生的GST的,比如设计费GST,律师咨询费GST,材料的GST等等,只要这些费用全部是由于出售房产而产生的,那么您便可以退回全部的GST。但如果您是要将房产进行出租或者进行二手房买卖的话,那么您所收取的租金以及进行的各种交易都不会计算GST。

同时,就像我们在上一周的文章中所指出的,如果您在一开始决定要出售建好的房屋,但是后来改变主意,把房屋出租出去收取租金的话,由于房子本身的属性从“出售型”房产转变为了“出租型”房产,您将无法向ATO申请退回购买或建造房子时产生的GST,所以需要向ATO补交之前退回的税款 。

当您作为一名卖家想要出售一套新建房产时,通常您都是需要向ATO缴纳GST的,GST的计算法则是:GST=房屋的出售价格/11。但是在以下两种情况时您所需要缴纳的GST会发生一些变化。

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一,使用差价法(Margin scheme)计算GST

在一些特殊的情况下您可以选择使用差价法来计算GST:您购买此房产的时间在2000年7月1日之前;或之前您是通过差价法购买来本次进行交易的房产;或之前您购买此房产时前任卖家没有缴纳GST的义务。上述情况之一满足时您便可以使用差价法计算您出售房产时的GST。如果您决定用这种方法的话,需要准备好书面的说明并提供给房屋的购买人。用差价法进行计算时,运算法则变更为了:(出售价格-购买价格)/11,也就是房屋在您持有的时间房屋的升值部分需要缴纳GST。

举个例子来看:小明在出售自己在悉尼的房产时售价是110万澳元(含GST),而他在买入这套房产时的价格是66万澳元。如果不使用差价法计算那么小明会欠税局110/11=10万澳元的GST,但是如果使用差价法那么小明实际应交GST=(110-66)/11=4万澳元。

这里有两个需要注意的问题。其一,如果您的这套房屋是从亲友手中购买,或房产的成交价偏离了市场价时,您在用差价法计算GST的时候买入价可能不是您实际应该减去的金额。所以VL-TAX推荐您在进行房产买卖时选择合适的中介进行指导。其二,如果您使用差价法进行GST的计算,那么您房子的买家便无法申请退回购房时产生的GST,所以部分买家可能并不愿意与您签订差价法的协议。比如说,小刚出售了一块空地给小红用于开发楼盘,小刚希望使用差价法计算自己的GST,但是如果小刚使用了这种方法,小红便无法在自己楼盘建造的时候退回其中产生的GST,导致自己的项目可能会有现金短缺的问题,于是不愿与小刚签这份协议。

二,持续经营型生意(Business as a Going concern)

您也可以将您的房产作为一项租赁业务。在1999年澳洲颁布的GST税法中规定:1,如果买卖双方都注册了GST;2,买卖双方都认同本次交易的房产现在及将来都会以租赁为收入来源;3,卖方采取了一切行动保证房产是“持续经营”型生意;4,生意一直进行到双方交易的当天;当上述条件都满足的时候,就可以被认为是持续经营型生意,在卖家出售房产时便不需要缴纳GST。

这里同样也有几个注意事项值得留意。首先,如果您在购买房产时申请退回了GST,而您出售房产时是以持续经营型生意的方式出售的,那么您需要向税局退回部分或全部以前申请退回的GST;其次,由于持续经营型生意的交易不会产生任何GST,买家在购买生意的时候无法申请退回购买时产生的GST。最重要的一点是,由于GST是由卖家缴纳的,所以如果ATO在日后查出本次交易并不符合持续经营型生意,那么卖家将承担全部交易产生的GST。

 

供稿:晓梅会计事务所

图片:网络

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