帮您省钱!资本增值税中有哪些您所不知的「小套路」

澳洲财经

近年来随着悉尼房产市场的火爆,大家都纷纷开始购买起自己心仪的房产,V姐也收到了很多来自客户关于房产问题方面的疑问。带着这些问题,我们将在这期文章中为您详细解答有关房产买卖资本增值税(CGT)的各种「套路」!

对于曾经作为主要住宅(Main residence)后来用于出租的房产,在出售时如何最大限度的降低资本所得税(Capital Gain Tax, 简称CGT)?

当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出,开始将该房产用于出租时,该纳税人就可以将该房产所产生的相关费用来抵税(如:购买该房产所产生的利息,物业费,地税,房产保险等。)

从表面上来看,当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出,开始将该房产用于出租时,由于该房产在其出租期间不再认为是该纳税人的主要住宅,所以在出售该房产时,该纳税人只能享受到部分主要住宅资本所得税豁免(Partial main residence exemption)。

但是,出售曾经作为主要住宅(Main residence)后来用于出租的房产,在计算其资本所得税时,纳税人可以应用「暂时空置原则」(Temporary absence rule)和「市场价值原则」(Market value rule)来降低其应交纳的资本所得税。

「暂时空置原则」(Temporary absence rule)

当一处房产不再作为纳税人的主要住宅,即纳税人从该住宅搬出后,纳税人可以应用暂时空置原则,在其不居住在该房产的整个期间或部分期间内,继续将该房产作为其主要住宅。

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「暂时空置原则」规定:

当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出后,如果该房产没有用于营利目的,那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其主要住宅。

当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出后,如果该房产用于营利(如用于出租),那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内,该纳税人可以在最长期限为六年的时间内,仍旧将该房产视为其主要住宅。

如果纳税人应用了「暂时空置原则」,那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内,该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。

案例1:房产出租低于6年

Kate在2006年5月购买了一处房产,在此后的两年中,她一直住在该住宅中。2008年,Kate由于工作原因在别的州租房居住,并在接下来的五年中将她的房子用于出租。然后Kate卖掉了该处房产。Kate总共持有该房产的时间为七年(两年自住加五年出租)。

Kate是否可以应用「暂时空置原则」,从而避免为其出售房产的所得交纳资本所得税?

可以。在该案例中,Kate可以选择应用「暂时空置原则」,在其房产出租的五年中,继续将该房产视为其主要住宅。所以Kate不必为其出售房产的所得交纳资本所得税。

「市场价值原则」(Market value rule)

如果纳税人从其主要住宅搬出,而且该房产第一次用于出租的时间在1996年8月20日19点30分以后,那么该纳税人可以利用「市场价值原则」。纳税人在利用「市场价值原则」时,需要满足以下两个条件:

由于房产曾用于营利目的(如:租赁),所以在出售该房产时,纳税人只能获得部分主要住宅资本所得税豁免(Partial main residence exemption)。

如果房产在首次营利时间(即第一次出租时间)之前即刻出售,纳税人已经获得全部的主要住宅资本所得税豁免(Main residence exemption)。

如果纳税人使用市场价值原则,那么在出售房产时,会影响到纳税人的资本收益或资本损失。市场价值原则的内容如下:

在房屋用于营利目的时,用此时该房屋的市场价值(Market Value)代替其成本价值(Cost Base)来计算资本所得;

从房产首次用于营利目的时开始,纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段(a new ownership period)。

市场价值原则不具备可选性。这意味着只要满足市场价值原则的条件,该原则就自动适用。

 

供稿:晓梅会计师事务所

电话:02 9874 8996

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