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澳洲税局ATO瞄准房产投资客,特别关注投资房财产扣税

在澳洲,税收是一件大事,而且关系到了居民生活的方方面面,也正因为如此,税务局的每次行动都备受关注。 ATO又有新动向了!而且这次的目标还是——房产投资者!

有客人抱怨说:“澳洲房市都这么不景气了,税务局竟然还这样针对房产投资者?不怕澳洲房价继续下跌吗?”。但ATO似乎狠下了决心,这次真的要对房产投资者了!ATO瞄准房产投资者,拟严查扣税申报!

澳大利亚税务局将要把审查重点转向错误的房产扣税申报。根据新的研究发现,将近90%的房产投资者在申报租赁房屋扣税时存在错误申报的行为。

在房地产市场疲软的背景下,银行贷款政策不断紧缩,澳洲两个最大城市的房价正在不断下跌。但是ATO对于纳税申报的抽查从未间断,其中关于租赁房产索赔审计的申报情况却引起了他们的担忧。

据ATO表示,整个投资贷款的利息索赔都存在很大的问题,很多人利用这个系统谋取私利,将不正确的费用算进来。所以,ATO鼓励出租业主仔细检查他们的扣税是否正确。

ATO密切关注:
过度申报度假屋的扣税,
在实际情况不符的情况下,丈夫和妻子共同分摊租金收入和费用
抵扣在购买后不久的修理和维护房地产费用
申报私人使用那部分贷款的利息在投资房中。
例如,ATO将特别注意在受欢迎的度假房地区的出租房业主,提醒他们只申报他们有权扣除,房地产的出租或者是真正可供出租时期得费用。
租赁期间,业主应该只要求申报真正可供出租或出租的房产的费用。如果财产出租以低于市场价格,例如租给家人或朋友,只能扣除和收入额度一些费用。
成本修复损伤、缺陷或损坏现有房产,或改造成本,不能称作为直接扣除。这些费用是要在以后的年度里用来折旧。

另外提醒大家,在澳洲购买投资房报税需要注意的事:

1.保存收支证明

和正常报税要求一样,关于投资房部分,你必须保留所有的收入和支出证明。完整的支付证明,是为了能够申报并抵扣所有应有的抵税项目。大部分的房产在出售时,都需要缴纳资本利得税。有些CGT的计算需要依据最初购买,和每年的申报项目才能准确计算。因此,请保留所拥有该房产期间的所有记录,自出售之日起保留五年。

2.初始维修和房屋整修

只有日常维修才可以在支出当年全部申报抵扣,例如维修热水系统或部分受损屋顶修整,这些支出可在支付当年的投资房报税中申报抵扣项。而初始维修和房屋整修不能在支付费用的当年全额抵扣。例如开始租房时更换破损灯具和修复损坏地板归类为初始维修,而更换部分结构损坏的整体结构(如屋顶)或翻新浴室,则被归类为房屋整修。房屋整修属于建筑成本,可在完成之日起以每年2.5% 的折旧率申报抵扣。

3.贷款利息

申请房贷利息作为减税项的前提是,房贷本身必须是百分百用于购买此投资房产。如果你的房屋贷款转贷之后,部分贷款用于个人用途,例如购买个人物品、支付度假开支,或者用于购买自住房,那么你无法申请这部分贷款的利息。

4.出租费用&售房收益

如果你的出租房产以低于市场标准的价格出租给家人或朋友,则只能申请与你所收到租金相当的减税额。当你的家人或朋友免费使用房产时,你不能申请减税。

出售房产时,你将获得资本收益或资本损失。如果你获得资本收益,则需要在该年的纳税申报表中填报该收益。如果你产生资本损失,则可将亏损累计并在之后年度中从资本收益中扣除。

如有问题,请咨询专业会计师和税务师。支靖和会计事务所根据多年的行业经验,对大家关心的会计税务,养老金管理,财务规划,家庭基金,审计,贷款等方面有深入的了解,可以为您提供专业的咨询服务。

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