（澳洲生活网讯）大家好。不少读者朋友们问起了在自管养老金里利用杠杆原理买房来增大养老金积累速度的问题。那就让我趁着今天的机会和大家聊聊在自管养老基金里买投资房的话题。

关注利率走势的朋友们会发现近期澳洲利率一路走低，很多朋友认为投资物业风险最小，而资产保值及增值功能都不错，今年投入的物业只值70万，但过个几年可能己升值成为百万豪宅，所以可以买房投资的SMSF，令大部分澳洲人觉得较一般退休公积金更有吸引力。

退休公积金基金也是一样，假手于人可以省时省力，但回报未必理想。经过多年前的金融风暴后，很多人都会发觉一般的退休公积金基金虽然说是有专人为您投资，但回报不高，有时更是负回报。为了退休时经济上更有保障，不少人近年都考虑设立自我管理的退休公积金基金，可以对基金的投资拥有绝对的控制权。

由于SMSF的税率只有15%以SMSF投资房产可以合理规避增值税，所以用自营退休公积基金投资房地产从长期看比用个人名字投资有更多的税务优势。

用SMSF除了投资住宅外，也可以选择商用物业，例如零售商铺，仓库，办公室，甚至农场和土地。和传统的物业投资一样，SMSF也是通过贷款购买，利用租金收入与SMSF的供款清还贷款。选择投资什么类型的物业，和个人投资一样，主要考虑还款能力。

要留意的是用SMSF购买的住宅，必须是用于投资，不能自住。还有，以SMSF购买投资物业，比以个人名义购入的手续繁复一些，购买前应多咨询专家的意见，以免弄巧成拙。

在SMSF内贷款买房的优势总结如下

税务优惠

如果您持有物业超过12个月任何增值部分仅缴纳10%的增值税。如果在退休金阶段售出房产，将免除所有增值税。

租金收入最多缴纳15%的税。如果在退休金阶段则租金免税。

如果利用自愿贡献养老金（salary sacrifice）方式偿还贷款本金，则可获得扣税的效果。这在一般情况下是无法达成的。

利息成本可能使贡献进SMSF的养老金免税。这包括雇主强制性养老金及所有取得扣税的养老金。

对生意人士来说则在获得更多税务优惠的同时保护了个人资产。

养老金环境中的优惠

由于资产由养老金持有，即使在个人破产的情况下，债权人无法追讨这些资产。当然在一些情况下如果债权人可以证明将资产转移至养老金是为躲债而有意为之，则仍然可能会被告上法庭。

生意人士可以将自己使用的商业物业贡献进（条件限制）或者卖给SMSF。

由于贷款没有追索权，在SMSF无法偿还贷款时，贷方只能追索贷款时提供的抵押资产而无法触及SMSF内其他投资。

借贷的杠杆作用

通过借贷，您可以利用杠杆作用更快速增加财富并帮助您达成理想的退休生活。

费用

SMSF 的费用相对固定，如果您已经积累一定数额的养老金，您可能比通过一些其他养老金账号投资费用更节省。

然而，虽然在SMSF中贷款投资有诸多优势，您仍然不可忽视其中可能存在的风险。我希望读者朋友们在作投资决定之前多咨询一下有关专业人士。

如您对今天所谈到的内容有任何疑问或想了解更多更详细的有关税的信息，那欢迎您随时来电咨询我。

作者：Ben （税务通会计师事务所 Tax Master）

办公地点：Sydney CBD (Level 14, 370 Pitt Street, Sydney NSW 2000) 和 Chatswood (Level 2， 443 Victoria Ave, Chatswood NSW 2067)。