物业翻新真人秀The Block’s的启示（一）

（澳洲生活网讯）全澳收视率极高的真人秀The Block’s 两周前的拍卖结果让所有的参赛者和观众大跌眼镜。在5套翻新后拍卖的公寓中，仅有2套的成交价格让参赛者获得预期利润，其余参赛者在数月的奔忙后几乎颗粒无收：参赛者的利润，或者买家出价与保留价之间的差价最低只有1万。

这一由9 频道在2003年首次推出的真人秀为普通澳人展示物业翻新专长并以此迅速获利提供了一个现场舞台。每组参赛者需要在12个星期内，利用主办方提供的资金完成对指定物业的翻新后上市竞拍。参赛者获得竞拍成交价与预先设定保留价之间的差价，优胜者还将额外获得主办方提供的10万元奖金。

许多业内人士认为，最新的令人失望的拍卖结果在很大程度上和过于乐观的保留价有关：竞拍公寓的平均保留价高达150万，而所在城区公寓的中位价仅50万。当然，由主办方设定的保留价是参赛者无法选择和控制的，不过很多投资者在现实生活中往往会走入同样的误区：让虚高的买入价侵蚀了利润空间。

换言之，买对价格是好投资的前提之一，这不仅决定了盈利空间，而且会直接影响借贷能力。那如何确定价格的合理性？在大多数时候独立估价师的报告可以为买家和卖家提供一个有益的参考。

买家中介PMC Property Consultants的创立人，拥有多年独立估价师从业经验的James Freudgmann分享了估价师的工作流程，并提供了投资翻新提升物业价值的一些实用建议。

独立估价师如何评估物业价值

估价是由估价师在现场考察的基础上得出的关于房产市场价值的独立意见。之所以称其为独立，是因为大多数估价师都受雇于专业公司，而不是银行。当你向银行申请抵押贷款时，银行或贷款中介都会定购一份物业估价报告，而报告往往由与银行没有任何关联的外部公司出具。

估价师会更根据物业的特征和优点评估其市场价值。包括：

• 物业自身条件
• 外观
• 土地面积
• 卧室大小
• 居住空间、车位和户外空间的总面积
• 相对于学校、商店和交通的距离；与市中心的距离；
• 装修和配套的质量；
• 户型设计；
• 建筑质量等

估价师的结果会根据评估物业与参照物业进行对比的基础上得出。参照物业包括两类，一是周边已售物业的价格，另一类就是新建物业的建筑成本。另一个因素就是根据被评估物业的条件决定一个折旧比例，作为价值评估的因素。

James Freudigmann拥有多年的独立房产估价师从业经验，目前是PMC Property Consultants买家中介的创立人和董事，专注于为投资新州和昆士兰房产的买家提供独立咨询服务。

了解更多信息或咨询买家中介服务，登录www.pmcproperty.com.au/。电邮  enquiry@pmcproperty.com.au或致电0411 860 407 (新州)或0435 807 759（昆士兰）。