物业翻新真人秀The Block’s的启示（三）

（澳洲生活网讯）全澳收视率极高的真人秀The Block’s 两周前的拍卖结果让所有的参赛者和观众大跌眼镜。在5套翻新后拍卖的公寓中，仅有2套的成交价格让参赛者获得预期利润，其余参赛者在数月的奔忙后几乎颗粒无收：参赛者的利润，或者买家出价与保留价之间的差价最低只有1万。

这一由9 频道在2003年首次推出的真人秀为普通澳人展示物业翻新专长并以此迅速获利提供了一个现场舞台。每组参赛者需要在12个星期内，利用主办方提供的资金完成对指定物业的翻新后上市竞拍。参赛者获得竞拍成交价与预先设定保留价之间的差价，优胜者还将额外获得主办方提供的10万元奖金。

许多业内人士认为，最新的令人失望的拍卖结果在很大程度上和过于乐观的保留价有关：竞拍公寓的平均保留价高达150万，而所在城区公寓的中位价仅50万。当然，由主办方设定的保留价是参赛者无法选择和控制的，不过很多投资者在现实生活中往往会走入同样的误区：让虚高的买入价侵蚀了利润空间。

换言之，买对价格是好投资的前提之一，这不仅决定了盈利空间，而且会直接影响借贷能力。那如何确定价格的合理性？在大多数时候独立估价师的报告可以为买家和卖家提供一个有益的参考。

买家中介PMC Property Consultants的创立人，拥有多年独立估价师从业经验的James Freudgmann分享了估价师的工作流程，并提供了投资翻新提升物业价值的一些实用建议。

给买家和卖家的提醒

近年来，自动评估模式越来越流行。业主可以在通过不同网站在网上订购评估报告，但这些报告的准确度非常差，因为这些模式和桌面评估很相似，没有人亲自到现场考察，所计算的数据又完全基于销售数据和当地市场的统计数据，因此并不能为物业的市场价值提供可靠的指示和参考。就我们的经验，一些评估价值在75万的物业最终认可的价值被修整下调的幅度高达25万到30万澳元。

要记住的是，每套物业都是独特的，如果脱离了实地考察，仅仅依靠统计和销售数据所评估出的价值肯定会和实际价值有很大出入。

如果你准备置业，应该考虑在出价前请专业人士对物业的真实市场价值做一个可靠的评估，确保不会支付不合理的高价。

如果你希望通过投资翻新获利，那么不妨象独立估价师那样思考，实施切实有效的翻新升值措施，给投资物业带来实实在在的升值。

James Freudigmann拥有多年的独立房产估价师从业经验，目前是PMC Property Consultants买家中介的创立人和董事，专注于为投资新州和昆士兰房产的买家提供独立咨询服务。

了解更多信息或咨询买家中介服务，登录www.pmcproperty.com.au/。电邮  enquiry@pmcproperty.com.au或致电0411 860 407 (新州)或0435 807 759（昆士兰）。