如何淘到高回报高增值的投资物业（二）如何发现被低估的物业

（澳洲生活网讯）27岁拥有72套投资房产，28岁名下投资房产翻倍至150套，这听上去似乎不可思议，但Nathan Birch做到了。作为全澳最成功的投资人之一，这位出生于西悉尼普通家庭的年轻人在24岁时辞去了工作，成为专职房产投资人，并随后创立了B Invested Group，致力于帮助更多普通人实现投资致富的梦想。

Nathan Birch的投资策略简单而独特。他相信只有正现金流才是王道，并认为可以同时实现物业增值和高租金回报的双重目标。他只专注于售价远远低于市场价值的物业，坚持认为这是降低风险、积累资产和赚取利润的最快途径。他投资的很多物业都位于名声欠佳很多投资者远而避之的城区，但正是这些物业为他创造了可观的财富。

Nathan Birch的经历也证明，勤奋和信誉是成功投资者的必备要素。以下是他分享的实战要诀。

如何发现被低估的物业

关注挂牌价偏低的物业

这一点有些难度，因为很多中介为了吸引买家都会故意报低价格。但你还是能够判断这样的报价只是一种策略，还是确有诚意。通常，如果中介对物业的评价非常负面，或者愿意接受任何报价，都很可能是潜在目标。

保养或形象不佳的物业

如果物业缺乏保养，或形象欠佳，你有更大的可能谈得一个更加优惠的价格。

位于名声不佳区域的物业

我投资的一些物业所在城区名声不好，但随着时间的推移，这些区的人口结构和面貌都慢慢得到了改善，并渐渐摆脱了以往的糟糕形象。你还是可以在这些城区淘到一些价格适中，甚至低于市场价值的“合算”物业。遗憾的是，很多投资者都忽略了这些区域。

急于脱手的物业

有时候业主由于陷入财务困境或其他原因急于出售物业，这也是一个谈判好价格的机会。

购买带来强劲现金流的物业

根据我个人的投资经验，产生正现金流的物业不仅能降低投资风险，而且能加快积累投资物业的进程。这一策略并不意味着要以放弃物业增值为代价。尽管很多投资专家认为租金回报和资本增值宛如鱼和熊掌，不可兼得，但我的经验表明，这两点完全可以同时做到。

所谓强劲现金流意味着物业的租金收入至少能支付养房的所有成本，或者说达到不盈不亏。你没有现金收入，但也不用从自己口袋中额外支付，也就是说投资房没有花你一分钱。

从还贷能力的角度，这一策略在理论上让你可以在风险偏好允许的范围内不断地投资，因为从银行的角度，这样做没有影响你的还贷能力。当然，你的目标是在不牺牲增值的前提下，尽可能投资带来正现金流的物业。要做到这一点，一是以力争买价低于市场价值，同时争取良好的租金收入。

如何快速计算现金流

现金流=租金收入-费用（房贷利息、房东和建筑保险、物业管理费、市政费和保养费）

一般来说，要实现中性现金流，租金回报至少要在7%以上。我个人从来不接受回报率低于7%的物业

你的租金回报率足够高吗？

判断租金回报率是否足够高的一个快速方法是在目前贷款利率上再加1.5%，同时额外加1.5%以备费用。

假设房贷利率6%，要实现正现金流所需的租金回报应该是6%+1.5%+1.5%=9%。如果扣税前的毛租金回报率为7%，那么很可能刚好不赚不赔。

注：本文最初发表于《Your Investment Property 》2014年9月。翻译转载或作者许可。了解更多投资信息，登录www.Binvested.com.au 或电邮admin@binvested.com.au联系 Binvested 团队。