（澳洲生活网讯）27岁拥有72套投资房产，28岁名下投资房产翻倍至150套，这听上去似乎不可思议，但Nathan Birch做到了。作为全澳最成功的投资人之一，这位出生于西悉尼普通家庭的年轻人在24岁时辞去了工作，成为专职房产投资人，并随后创立了B Invested Group，致力于帮助更多普通人实现投资致富的梦想。
Nathan Birch的投资策略简单而独特。他相信只有正现金流才是王道，并认为可以同时实现物业增值和高租金回报的双重目标。他只专注于售价远远低于市场价值的物业，坚持认为这是降低风险、积累资产和赚取利润的最快途径。他投资的很多物业都位于名声欠佳很多投资者远而避之的城区，但正是这些物业为他创造了可观的财富。
Nathan Birch的经历也证明，勤奋和信誉是成功投资者的必备要素。以下是他分享的实战要诀。
关注挂牌价偏低的物业
这一点有些难度，因为很多中介为了吸引买家都会故意报低价格。但你还是能够判断这样的报价只是一种策略，还是确有诚意。通常，如果中介对物业的评价非常负面，或者愿意接受任何报价，都很可能是潜在目标。
保养或形象不佳的物业
如果物业缺乏保养，或形象欠佳，你有更大的可能谈得一个更加优惠的价格。
位于名声不佳区域的物业
我投资的一些物业所在城区名声不好，但随着时间的推移，这些区的人口结构和面貌都慢慢得到了改善，并渐渐摆脱了以往的糟糕形象。你还是可以在这些城区淘到一些价格适中，甚至低于市场价值的“合算”物业。遗憾的是，很多投资者都忽略了这些区域。
急于脱手的物业
有时候业主由于陷入财务困境或其他原因急于出售物业，这也是一个谈判好价格的机会。
购买带来强劲现金流的物业
根据我个人的投资经验，产生正现金流的物业不仅能降低投资风险，而且能加快积累投资物业的进程。这一策略并不意味着要以放弃物业增值为代价。尽管很多投资专家认为租金回报和资本增值宛如鱼和熊掌，不可兼得，但我的经验表明，这两点完全可以同时做到。
所谓强劲现金流意味着物业的租金收入至少能支付养房的所有成本，或者说达到不盈不亏。你没有现金收入，但也不用从自己口袋中额外支付，也就是说投资房没有花你一分钱。
从还贷能力的角度，这一策略在理论上让你可以在风险偏好允许的范围内不断地投资，因为从银行的角度，这样做没有影响你的还贷能力。当然，你的目标是在不牺牲增值的前提下，尽可能投资带来正现金流的物业。要做到这一点，一是以力争买价低于市场价值，同时争取良好的租金收入。
如何快速计算现金流
现金流=租金收入-费用（房贷利息、房东和建筑保险、物业管理费、市政费和保养费）
一般来说，要实现中性现金流，租金回报至少要在7%以上。我个人从来不接受回报率低于7%的物业
你的租金回报率足够高吗？
判断租金回报率是否足够高的一个快速方法是在目前贷款利率上再加1.5%，同时额外加1.5%以备费用。
假设房贷利率6%，要实现正现金流所需的租金回报应该是6%+1.5%+1.5%=9%。如果扣税前的毛租金回报率为7%，那么很可能刚好不赚不赔。
注：本文最初发表于《Your Investment Property 》2014年9月。翻译转载或作者许可。了解更多投资信息，登录www.Binvested.com.au 或电邮admin@binvested.com.au联系 Binvested 团队。
This post was last modified on 2014年10月8日 01:20
韩国新生代歌手兼说唱歌手Lee Young-ji（李泳知）近日因一组红发自拍照意外卷入政治争议。由于发布时机恰逢韩国“6·3地方选举”投票前敏感时期，她被部分网友质疑借发色与服装表达政治立场。事件迅速发酵后，李泳知在24小时内删除相关内容、染回黑发，并公开发布道歉声明。 据了解，事件起源于5月底李泳知在社交媒体上传的一组照片。 照片中，她以全新红发造型亮相，同时身穿红色服装，并搭配歌曲《REDRED》作为背景音乐，配文写道：“发色好看吧？” 原本只是一次普通的造型分享，却因为发布时间处于韩国地方选举事前投票阶段而引发争议。 在韩国政治文化中，颜色长期具有高度政治象征意义。红色与蓝色通常会被联想到不同政治阵营，因此在选举期间，公众人物的服装颜色、手势甚至数字选择都可能被放大检视。 部分网友认为，红发、红衣以及歌曲名称同时出现，形成了明显的“红色元素叠加”，质疑李泳知在敏感时期未能保持政治中立。 事实上，类似事件过去也曾发生。韩国社会对于艺人在选举期间的言行向来相当严格，此前不少艺人都曾因为穿着特定颜色服饰或发布容易引发联想的照片而陷入争议。 面对舆论持续升温，李泳知迅速采取行动。 首先删除所有相关动态，其次在极短时间内将红发重新染回黑色。随后，她于5月31日通过韩文及英文双语声明公开道歉。 声明中，李泳知承认自己的行为“考虑不周”，表示自己明知当前正处于重要时期，却因为太想尽快与粉丝分享新造型而忽略了外界可能产生的联想。 她特别强调，不会以“不懂政治”或“没有意识到”为理由为自己开脱。 李泳知写道，自己对于引发争议感到抱歉，也认识到公众人物在特殊时期需要承担更高的社会责任，未来会更加谨慎地学习和思考。 事件曝光后，韩国网络舆论出现不同声音。 支持者认为，单纯的发色与服装被赋予政治含义，本身反映出韩国选举文化对于符号的高度敏感；批评者则认为，作为拥有巨大影响力的公众人物，在选举期间理应更加注意可能引发误解的表达方式。… Read More
6月1日，超模奚梦瑶与“赌王”何鸿燊之子何猷君在法国著名地标Mont-Saint-Michel（圣米歇尔山）举办婚礼。距离两人2019年登记结婚已过去7年，这场以“承诺如约而至”为主题的补办婚礼，凭借童话般场景、顶级珠宝与诸多细节设计迅速成为全网热议焦点。 婚礼举办地选在法国世界文化遗产圣米歇尔山城堡区域，现场以大量粉色郁金香打造梦幻氛围。最受关注的是，婚礼中特意复刻了2019年求婚时著名的“马里奥救公主”主题元素。当年何猷君以电子游戏《超级马里奥》为灵感向奚梦瑶求婚，而此次婚礼伴手礼中也加入了相关手办设计，形成首尾呼应。 不少宾客还发现，请柬署名采用“奚梦瑶与何猷君”的顺序，将新娘名字放在前面，被外界解读为对女方的尊重与重视。 此外，婚礼现场香槟塔高度也按照奚梦瑶178厘米身高特别定制，许多细节都围绕新娘展开设计。 作为国际超模，奚梦瑶当天的造型备受关注。珠宝方面，她佩戴来自Graff（格拉夫）的钻石套装，总钻石重量超过100克拉，包括约30克拉钻石耳环、66克拉钻石手链以及7.1克拉婚戒，整体价值引发外界广泛讨论。 欢迎晚宴上，她身穿Dior 2026春夏系列冰蓝色纱裙；婚礼主纱则由品牌创意团队量身定制，制作耗时超过600小时。婚纱背部羽翼造型采用特殊结构支撑，营造出如童话公主般的视觉效果。 婚礼摄影则邀请知名婚礼摄影师Jose Villa（何塞·维拉）掌镜。Jose Villa曾拍摄过多场国际名人婚礼，包括美国歌手Justin Bieber（贾斯汀·比伯）的婚礼作品。 婚礼现场最温馨的一幕来自两个孩子。6岁的儿子何广燊与4岁的女儿Romee共同担任花童，陪伴父母完成仪式。 到场宾客同样备受关注。自由式滑雪奥运冠军Eileen Gu（谷爱凌）身穿Alexander McQueen（亚历山大·麦昆）黑色礼服现身，并公开称赞奚梦瑶是“最美的新娘”。歌手王嘉尔则以伴郎身份低调出席，成为现场关注焦点之一。… Read More
大陆综艺《这是我的西游2》近日因多起安全问题陷入舆论风暴。从后期合成安全带画面，到高空项目设备故障，节目组的安全管理能力受到广泛质疑。 其中最先引发关注的是“P图安全带”事件。在5月29日播出的节目中，不少观众发现嘉宾乘车镜头中的安全带疑似通过后期技术添加，画面存在颜色不自然、贴合度不足等情况。随后，相关话题持续发酵，公安部交通管理局也发文提醒，强调安全规范不能流于形式。 另一项争议则涉及艺人宋亚轩参与录制的高空轨道车项目。网传现场因连接装置未完全固定，导致其所乘轨道车与前车脱离，在下坡路段独立滑行。面对突发状况，宋亚轩及时采取制动措施，最终避免发生更严重后果。 事件曝光后，部分观众质疑节目组未充分检查设备安全，并认为节目播出版本对事故原因的呈现存在争议，引发关于剪辑处理方式的讨论。 随后，宋亚轩官方后援会发布声明称，已收到节目组私下致歉，但对相关解释及处理态度表示不认可，并宣布暂停与节目相关的宣传配合工作。 Read More
“培根”这个名字，是英文Bacon的音译，说白了，就是腌制、熏制后的猪肉。悠久的西餐文化里，它几乎是烤盘上的明星。肉片薄如蝉翼，肥瘦分明，还未入口，那淡淡的烟熏香味已然勾起人无穷食欲。 Read More
“博彩诈骗”（Scambling, Scam Gambling）是近年增长最快的新型金融骗局之一，犯罪分子利用虚假的网上博彩平台吸引民众下注，不仅骗取金钱，更可能盗取个人身份信息。电讯巨头Telstra 警告热衷博彩的澳洲人，切勿被这些假网站上的高额奖金和诱人赔率所吸引。 Read More