【繁荣世界】澳洲购买楼花安全操作指南（下）

（澳洲生活网讯）对于许多房产投资者来说，购买期房是进入房产市场众多简单易行的选择之一。不幸的是，供求过度以及质量不佳是当前市场上存在的严重问题。购买期房风险过高并不令人吃惊。

周围的朋友一直在问我们，怎样才能减少购买楼花的风险？面对销售中介热情洋溢的推荐，以及令人目眩的宣传攻势，如何具有一双慧眼能够辨别后面是机会还是陷阱。“繁荣世界”特地结合《地产观察者》的文章，给读者一些建议。

买期房需要谨慎处理。但是，如果我们通过学习，以及理性的坚持一些市场前期调查，购买期房也不失为一个有价值的投资策略。

三、有可能出现的问题：

已完成公寓和单元房的详细条款是不一样的。一定要记住，你签订的合同暂时还不能得到当地政府认可，开发商还有权利更改合同信息。开发商的权利的具体信息必须在合同中得以详细体现，并且开发商在合同中做的任何修改都不得影响房产价值。

为防止开发商做出的修改影响房产质量和价值，你一定要确定你可以终止合同并获得退款。如果这些情况在合同中没有体现，你可以做出要求。

1、项目的竣工日期推迟。合同应该明确列示项目的竣工时间。开发商可以有一些权利提前或推后——如果进展不顺利有可能增加一年。如果开发商在延期之后的时间内还不能完成交付，那么你有权获得全额退款，而且这个情况必须在合同中体现出来。

2、项目失败。在最坏的情况下，项目有可能失败，你要确定此时你能得到退款。你的存款要保存在信托账户里，这账户能在事情不受控制时保证你的资金安全。另一个值得考证的问题是存款账户里的利息归谁所有——你有权获得百分之五十的份额。在销售过程中，这个问题值得争取。

四、怎样减少风险？

1、如果到期时我资金不足怎么办？

这是很多期房投资者都会面临的一个问题。一旦你签订了合同，你就必须在约定时间付款。如果你不能如期完成付款，你就面临被迫销售房产的境地（很有可能比你原始合同价格低不少），还有可能遭到开发商起诉。

确定签订合同之前你已经完全了解以下问题：

1、取得预批准是很困难的。贷款预批准需要你完成销售合同，余款要在结算时补齐。银行都很保守，还不上的贷款是不可能存在的。他们通常只愿意贷出一定数目的期房贷款，这样就限制了你获得预批准的可能。因为房产现在还不存在，期房获得预批准真的很困难。

直到交付之前，你的预批准都不会成立。因为有不确定性，银行通常会附加其他条款。不确定性包括市场走势，利率，你个人的财务状况等等。所有的这些都可能在项目竣工之前改变。

银行可能会在你预批准期间施加时间限制，在需要还款时候也会对你的资金情况进行其他的考察。当他们真正贷款给你时，已经接近竣工日期了，金额取决于竣工时房产的市场价值，通常贷款可达房产价值的80%-90%。这意味着假如市场价格下跌或者房产价值低于你签订合同时的价值，你就会需要寻找其他方式来弥补差价，除非你能从其他银行获得更高的估价。

只有通过仔细的市场调查才能避免这种亏本情况的出现，但是即使做了调查还是要做好亏本的准备。结算时我们手头上要有房产价值10%的资金，这样即使市场价格下跌我们也不会陷入困境。

2、将来我的房产会有市场吗？

评估该地区的房产供给以及人口增长幅度，然后就可以确定是否会供给过量或不足。以下是两个需要调查的领域：

该区域还有那些正在建设的房产？看看在建设中或者计划中的其他开发项目，比较地段，开发商，价格以及质量等等。调查开发项目的数量以及什么因素会影响未来供给和需求的问题。

租房市场的客户构成以及你房产是否具有吸引力。你要知道是哪些人组成了你的租房市场客户群，并且你要确保你的房产在这些人群中具备足够的吸引力。专业人士，学生以及空巢老人是三个组成公寓居住人群，他们对公寓的要求以及期望都不一样。

3、房产价格合理吗？

基于以上调查，你觉得开发商要求的房产价格合理吗？期房价格可能超过通胀。

不要害怕公开谈判，用市场数据以及与其他类似房产的比较来支持你的观点。

你可能不能改变多少价格，但是，你可以通过要求升级装修和设备、获得你存款利息的一定份额或者完工时的出租保证来使你在该合同中得到更多好处。

五、最后的建议

不要小看了期房的价值，但是要学会聪明一点！

找一个在期房合同上有经验的律师来详细检查你的合同。期房合同经常会对开发商有利，这丝毫不令人吃惊。

对于你自己要签订的合同一定要获得完全的信息。如果你对房产的质量，市场需求以及你处理不利状况的能力有百分之百的信心，那么你就没有任何理由拒绝购买期房啦！

作者：王沁心

供稿：“繁荣世界”——专业房产开发管理团队

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