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【税务通】如何避免地产交易的增值税

（澳洲生活网讯）近几年来澳洲楼市表现出惊人的活力，各大主要城市住宅需求旺盛，周末清拍率屡创新高、住贷数据意外强劲。这也带旺了澳洲地产中介这一行业。不少地产中介经常致电我询问关于和房地产相关的税务，比如，如何避免或尽量降低增值税，如何正确计算增值所得税，出租物业的折旧问题，负扣税如何操作，海外人士投资澳洲房地产的税务利弊，以及购买商用物业时消费税的计算等等。我就借此专栏的机会和我们的地产中介朋友们以及在澳投资物业的朋友们分享一下有关物业投资的具体税务常识。

首先我们来看看物业投资中的一个重要话题–增值所得税 (CGT)。所谓增值所得税就是在房产买卖过程中所产生的需要上缴税局的差价收益。懂得并能掌握增值税是个非常重要且刻不容缓的事，因为没有人愿意看到在自己持有物业20年后卖房兑现时虽然表面上房价已翻了一倍但税局却从中获去税收23%。

在澳大利亚，增值税并非独立存在，而是并入了个人所得税（INDIVIDUAL TAX RETURN）的体系中。而且在不同的情况下，我们是可以避免或尽量减免这一税项的。

我为大家总结和概括了以下15种减免或避免增值税的要点：

如果您所出售的物业是您的主要自住房（Main Place of Residence），您是不用缴增值税的。
1985年9月20 日以前购买的房产，在出售时可以免缴增值税。
豁免条款也可以适用于没收的保证金或者违约购买人支付的赔偿金，前提是房产最后重新投入市场并最终卖掉。
如果您自己是建房的，造了房并住在里面然后卖掉，您有资格申请自住房增值税豁免。但请记住您的所得利益是要按照正常商业收入来交税。
如果房屋的所有权是公司或者信托，您本人就享受不到豁免了。
如果您在购买房屋后，马上就入住，主要自住房的计算时间就按照您的购买日期算起。如果您之后买了新的自住房，但是旧自住房还没有卖出，在6个月内这两个居所都可以同时被认定为您的主要居所。条件是您需要证明过去12个月内，至少有连续的3个月您是住在前一个自住房里，并且此房屋没有被用来获取利益或者收入。
如果您拆分了享有豁免增值税物业的土地并且单独出售了拆分后的这块空地，那么您将会面临缴付增值税的可能性。如果您在豁免增值税房屋的土地上又加建了一座新房屋，并在6个月内卖出您这块土地上以前的旧房子，那么您是可以继续享受到增值税豁免的。
除了第6条提到的特殊情况以外，您在同一时间内只能有一个主要自住房，如果您把您的自住房用来出租，但出租期小于6年，您将仍然保留自住房增值税豁免资格。
如果您住在自己的主要自住房的时候，同时也出租一部分来获取收益，那么这个CGT的豁免是按照这个房子自住的百分比来进行计算的。
当考虑一所房子是否是您的主要自住房的时候，ATO会着重考虑以下几点，请注意并不是所有的条件都需要被满足：
1. 电费和电话在您的名下；
2. 您是登记在这个地址上的选举人；
3. 您的存在对这个房子有影响力；
4. 这个地址被您用做了邮寄地址；
5. 您的家人都住在里面；
6. 您住在里面的时间长短；
7. 您住在里面的理由。
您可以在长达4年的时间内选择一块空地或者一个您正在装修的物业作为您的主要居所，但条件是在此期间您没有别的物业并且只要您在装修完后立即入住并在卖出此物业前住满超过3个月。
如果您的主要自住房意外的遭到了毁坏而您没有重建而是卖掉了这块空地。只要您在卖掉此自住房之前没有别的主要自住房您将继续享受增值税豁免的优惠。
如已有家庭的朋友那就请注意了。配偶与未满18岁的子女组成的家庭只能有一个主要居所。配偶双方都可以认定另外一方的自住房为自己的主要自住房，即使他或她从来没有居住在那个地址，或者在房契上也没有他或她的名字。但是如果双方希望各自申报一套房子作为他们的主要自住房，那么他们只能在每套房产上获得一半的豁免权益。
如果您在1985年9月20日之后拥有并且把它作为您的主要居所直至1996年8月20日之后然后转其为出租房，那么您将需要在此房第一次获取租金的时候做一次估价，把此估价当作您的购房成本（COST BASE）。任何将来的增值税将以此成本进行计算。
有时候放谁的名字到地契上是有讲究的。就像鱼和熊掌不可兼得。一个典型的例子是一位母亲把女儿的名字写在房契上，这样等这位母亲过世后，女儿就可以自动得到房产。但是当女儿个人决定购买其它的房子时，这位母亲就不得不付印花税来修改产权或者放弃这所房子的一半的增值税豁免权益。