【晓梅专栏】豁免卖自住房产生的资本增值税(下)

（澳洲生活网讯）上期我们讲到了主要自住房（Main Residence）豁免资本增值税（CGT）的两种情形。 总的来说，如果您搬出主要自住房，并且没有将其出租，您可以永久视其为主要自住房来豁免CGT。如果您搬出主要自住房，并将它出租产生收入，您可以在接下来的六年时间里里仍然视其为主要自住房，以此豁免CGT。

今天我们为您介绍出售房产的另外两种情形，这两种只能部分豁免CGT：

1. 没有立即入住：

如果您买房之后没有立即入住，而是将其出租出去，那您便不能在购买之日起视其为主要自住房（如果是因为生病或者其他不可预见的因素影响了您的入住时间，您仍然可以在购买之日起视其为主要自住房）。

例：2004年小李在悉尼花40万买了一座公寓（apartment），并且在房产交接后把该公寓作为投资房租了出去，自己则在外面租房住。这也是小李的唯一房产。五年之后（2009年），房客没有续约，小李自己住进了该公寓。此时，公寓的价格已经涨到了50万。又过了五年（2014年），小李70万将该房产卖出。这种情况下，小李只能豁免部分CGT，因为第一个五年（2004-2009）小李没有立即入住该房产，该时间段不能将该房产作为主要自住房。

有两种方法计算小李产生的CGT，一种是时间比例法：

小李产生的CGT=（70万– 40万）x  50%= 15 万

注：50% = 1825天（小李居住的时间）/ 3650天（小李拥有该房产的时间）

另外一种是价值增长法：

小李产生的CGT=50万 – 40万 =10万

注：50万是小李在入住前的房产市场价格，小李在入住前对该房产做了市场评估。

小李可以选择以上两种方法中较低的值来计算CGT，但是在用第二种方法计算的前提是，小李在入住前请专业的资产评估师对该房产进行了市场评估。

2. 只将部分房产出租：

如果您在购买房产后，将部分房产出租出去，您在出售该房产时需要缴纳以出租面积为比例的资产增值税。

例：2010年小李花60万买了一个三房公寓，面积为100㎡。买入后立刻入住，并在入住期间将其中的一个房间（20㎡）租了出去。2014年，小李70万将此公寓卖了出去。这种情况下，小李只能豁免部分CGT，因为其中20%的面积没有用于自住，需要缴纳这部分的CGT。

简单的计算方法为：

小李产生的CGT=（70万 – 60万）x （20㎡ / 100㎡）=2万

如果您在出售房产时有任何税务上的问题，欢迎联系我们：02-9874-8996。

作者：刘晓梅

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