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【澳景地产】投资二手房与期房的利弊对比

（网络图片）

（澳洲生活网讯）很多人在买房的时候会纠结到底是买新房呢？二手房呢？还是楼花(期房)比较划算？那么首先列举一下新房，二手房和楼花的特点和优劣势，然后再做大比拼。

1. 新房

优点:

低维护成本. :新房对房屋维护要求很低，一旦房屋完工短期内出现问题，买家可以要求开发商对此进行相应的维修。因此，对于精力有限，不打算花太多精力打理房子的投资者，新房可谓首选。

新开发的项目一般拥有较先进的采光及空间设计，整洁且更时尚，较易获得买家的青睐。大部分新建公寓项目还会提供完善的配套设施，如泳池、健身房、桑拿室、水疗、活动室，甚至是小型私人影院，BBQ等等。因此新物业，尤其是那些靠近就业中心的项目，更容易吸引到收入稳定的优质租客。

设计环保节能：较旧房来说，新房的先进材料及设计更环保，更节能，每年可以给买家省下不小的费用。

节税：从税务角度来说，新房可使买家在较长的时间内申报更高的折旧以达到合法避税的目的，从而间接地增强了买家的现金流。

缺点:

价格相对高：新房的价格一般比同区的旧房略高，原因包括地价涨,逐年增长的建筑成本（材料及人工等），以及比旧房更加现代化的设计。

2. 二手房

优点：看得见摸得着！质量及配套等可眼见为实！

可翻新：部分旧房可以通过翻新装修等方式给买家带来即时的资本升值。

缺点：

高维护费：维护费较高，而且一旦翻新装修，将会造成翻新期间内的租金损失。较难吸引优质租客，除非买家肯花精力及较多的资金投入改造翻新。

质量不确定：比起新房，旧房存在许多不确定的风险，例如：难以察觉的管道渗漏,白蚁隐患等，挑选不当将会在日后给买家带来诸多麻烦。

无税务优势：由于旧房的折旧一般较少，在负扣税的方面没有优势。特别是楼龄较长的。

租金回报率相对于新房稍低：如果物业过于老旧，租金回报较低。

海外买家限制：

对于海外买家，政府对旧房的购买有限制，即使拥有１年以上长期签证也只限于自住，若买家在签证过期前永久离境，还必须及时出售物业。资金积压较多，虽然更早收租，但还贷也自交楼之日起计。

而且必须自住，法律上不允许作为投资目的去取得租金收入．

3. 楼花

优点:

投资门槛低：前期投入很少。一般开发商只要求买家支付房价10%的订金到信托账户，到成交前所得的利息由开发商和买家平分。

买家更可以通过Bank Guarantee的方式支付，期间所得利息为买家所有。

选择优质的楼花，在成交前房价就可能有较可观的涨幅，相对于10%的订金，买家可获得丰厚的投资回报。等待期间就获得帐面的增值。

帐面的增值将在日后办理REFINANCE后获取到现金。

适合海外买家：澳洲政府对海外买家购买楼花方面没有任何限制，方便自住或投资的需求。自2012年7月1日起，新州政府对澳洲投资者的$5000补贴只适用于房价在65万以下的全新物业及楼花。自2012年10月1日起，新州政府对首次置业者的$15000补贴也只适用于房价在65万以下的全新物业及楼花：首置补贴标准后来从65万提高至75万以下。

明年1月1日起首置补贴降为10000$. 有首置资格者应速联系专业的地产顾问，提供个性化的专业理财方案，避免对专业知识的理解不透切而造成损失。

公寓期房在等待settle 期间无还贷利息支出。另外二手房通常是与私人房东打交道。只要看到行情火爆，大部分房东都会在短时间内上调价格甚至改为拍卖。即使允许买家反悔也会损失小订0.25%，且通常必须在交换合同后四周内贷款到位。而期房大都辨取先到先得的原则，专业开发商不会随时调价，而是着眼于规模效益。即使明知道买家获利，专业厚道的开发商为了口碑也不会轻易加价。

政府税务优惠多：例如期房投资房65万以下的可享受$5000 印花税减免。

楼花还拥有前面提到的新房的所有优点，买家更可享有更高的折旧用于扣税。

缺点

在某些地区，如果之前没有同类型的开发项目，楼花的定价会缺少历史数据的支持。对于实力不足的开发商，如果动工前楼花预售没有达到

一个相应的比例，有可能会造成项目得不到银行贷款而不得不所有推迟，从而影响买家的自住或投资的计划。

个别不重口碑的开发商可能利用SUNSET条款找借口不成交或者取消合同后再待机涨价。这样将导致投资者丧失增值机会并增加再投资成本。

但透过专业的投资顾问公司筛选把关，可有效规避部分风险。

有些对澳洲地产市场缺乏了解的客户特别是海外客户担心透过专业投资顾问公司咨讯会增加费用其实是很大的误解。实际上无论是地产还是贷款行业，通过中介机构通常不会增加额外成本，反而可以享受到更为体贴与灵活的服务。这是长期的市场竞争形成的对各方都最有利的最优体制。

什么叫SUNSET条款，不良开发商是如何利用此条款规避违约责任的？

对这类购房者较为关注的问题,因篇幅所限，本栏作者将于日后补述。

综上所述, 从纯粹投资角度来对比, 若风险得到有效控制的话,期房显然更具优势。

供稿：金牌地产顾问STEPHAN