又谈房价涨了先想到的应当是什么？

（澳洲生活网讯）墨尔本7月第2周的上市拍卖数为614个，拍卖成交率为77%。其中House的中位价格是83.8万元，单元和公寓房是60万元。悉尼的拍卖成交率为82.6%。维省地产协会REIV 7月20日发布资讯，墨尔本6月季度House的中位价格又创新高，达到了70.6万元。季度增幅5%。Unit 中位价格为52万元，季度增幅1.3%。墨尔本中位价格超过1百万元以上的地区达到78个，比上一季度又增加了16个。资讯中表示市场库存量低，贷款利率低，移民数量高是房价上升的主要原因。

时代报The Age 7月13日载文<Australian house prices 12pc overvalued, says Barclays>，英国巴克莱银行的一名澳洲经济专家Davies分析说，根据家庭收入和贷款利率以及人口组成，澳洲的房价被高估了12% ，超出了全球房价平均水平指数。澳洲房价在2008年金融危机以来房价增长50% 以上，但是全球的平均房价指数仍然比金融危机时低4%。

该报7月14日载文<Australians not ‘doing it tough’: former Treasury secretary Martin Parkinson says>，澳洲前财长Martin表示，澳洲的房价已经成为“国家文化”的一部分，并说悉尼的房价已经太高了。

2010年1月底我们曾在341期《房价涨了先想到的应当是什么？》谈到本文话题。在2008年金融危机时，澳洲政府大力推出多项刺激经济措施，官方利率大幅下降。仅一年多的时间，大部分墨尔本很多地区的房价都增长了20%甚至一半以上。现在又出现了类似的情景。不少华人客户朋友在2012年以后买房的，现在都增长了50%以上，即使是一年前买房的，房价增长20%以上的也不少。

一些华人客户朋友担心将来利率上涨，希望现在就锁定固定利率；但是现在的浮动优惠利率比固定利率明显要低，所以内心比较纠结。还有的客户朋友希望卖房兑现现金获利，但实际上现阶段贷款利率仍是历史低位，投资机会仍然很多。

上次我们介绍的澳洲地产投资时钟，可以看出墨尔本和其它首府城市的房市发展趋势。不少客户希望既能避免利率上涨的风险，又能让已有增值的房屋继续保持增长；同时还有能力继续挖掘再次的投资机会。

能够满足这三项要求的方法就是，将当前房产增值的部分及时转换为现金储备。就是及时进行贷款转换，提高贷款的信用额度。这一信用额度不用时并不产生利息，需要用时可以随时从贷款中取出使用。因为你的现金额度大幅增持，完全可以应付将来利率上升带来的潜在风险；

同时还可以持有现有物业，继续保持资本增值基数的规模；更重要的是，你有了现金额度，就可以以逸待劳，根据不同市场的时间周期和不同地点从容选择，再次投资的机会就多了。因为“机会只青睐于有准备的人”。

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供稿：赵先生高女士澳博信贷与地产投资

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