房价为什么估值低了？

（澳洲生活网讯）墨尔本10月第4周上市拍卖数为1358个，拍卖成交率为71%。其中House的中位价格是97.3万元，单元和公寓房是61.1万元。RP数据公司的数据显示墨尔本的拍卖成交率为69.8%，上市拍卖数为1663个。

悉尼的拍卖成交率为64.4%。悉尼的市场看来在降温，但是本周墨尔本的市场数量很大，导致拍卖成交率略有降低。时代报 The Age 9月22日载文<Morgan Stanley says Australian housing boom has peaked>，美国投行摩根斯坦利认为，由于政府收紧信贷政策，移民的数量增长减缓，澳洲的房市已经见顶。不过10月22日该报又载文<Housing market hasn’t peaked yet: Deutsche Bank>，德意志银行表示，澳洲房市尚未达到见顶，因为建筑周期还在上升周期，离顶部还有20%的上升空间。但是像悉尼的房价过高，房市将会逐步放缓。

其实澳洲的房市发展一直分布不均，有的地区见顶，更多的地区还刚开始增长，甚至还在底部。著名地产杂志 Smart Property Investment 10月23日载文<Rate rises not all bad news >，近期银行自行加息并非坏事，因为对一些过热的地区会起到一定降温作用，这对买家来说是好事，因为选择的余地大了。

最近，墨尔本的一些热点地区特别是华人追捧的学区，房价增长迅猛，三年来涨幅达80%以上。我们遇到若干买家拍买下房子后，估价公司的估值低于买价。一二百万元的房子，估值有时低了10%到20%。

估值低的情况主要有三类。一是新建大宅。例如一栋500平米的新建物业成交价格220万元，但估价只有180到190万元。因为当地的同类型地价一般在80到90万元。建筑成本最多也不会超过100万元，所以估价的方式就是地价加上建筑成本。其次是所买物业明显高出本地区的平均市场价值。

例如该物业附近街区的销售价格平均在130万元左右，但是仅有一栋物业销售超过了150万元，邻近的卖主很可能也会要价在150万元以上。如果你的成交价格也在150万元，估价师不能只以一二栋150万元物业的价格来评定你的物业价值，他们需要按照该街区同类物业的平均价格来评定，所以你的物业就可能估值在130万元左右了。

一般来说，如果有销售合同，价格高5%到10%，估价师都可以接受，但是高得太多就难以接受了。还有一种情况是转贷或增加贷款，尽管你感到邻近街区的房价卖的很高，但估价师给的估值可能低于市场平均价格。因为估价师除了价格匹配比较保守外，还要对市场的风险进行评估。如果市场增长太快或者预计市场出现转向，估值就会相应调低一些。因为一旦将来出了问题，估价师也很可能要承担一定法律责任。

供稿：澳博信贷与地产投资

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