图：网络图片
（澳洲生活网讯）墨尔本10月第4周上市拍卖数为1358个，拍卖成交率为71%。其中House的中位价格是97.3万元，单元和公寓房是61.1万元。RP数据公司的数据显示墨尔本的拍卖成交率为69.8%，上市拍卖数为1663个。
悉尼的拍卖成交率为64.4%。悉尼的市场看来在降温，但是本周墨尔本的市场数量很大，导致拍卖成交率略有降低。时代报 The Age 9月22日载文<Morgan Stanley says Australian housing boom has peaked>，美国投行摩根斯坦利认为，由于政府收紧信贷政策，移民的数量增长减缓，澳洲的房市已经见顶。不过10月22日该报又载文<Housing market hasn’t peaked yet: Deutsche Bank>，德意志银行表示，澳洲房市尚未达到见顶，因为建筑周期还在上升周期，离顶部还有20%的上升空间。但是像悉尼的房价过高，房市将会逐步放缓。
其实澳洲的房市发展一直分布不均，有的地区见顶，更多的地区还刚开始增长，甚至还在底部。著名地产杂志 Smart Property Investment 10月23日载文<Rate rises not all bad news >，近期银行自行加息并非坏事，因为对一些过热的地区会起到一定降温作用，这对买家来说是好事，因为选择的余地大了。
最近，墨尔本的一些热点地区特别是华人追捧的学区，房价增长迅猛，三年来涨幅达80%以上。我们遇到若干买家拍买下房子后，估价公司的估值低于买价。一二百万元的房子，估值有时低了10%到20%。
估值低的情况主要有三类。一是新建大宅。例如一栋500平米的新建物业成交价格220万元，但估价只有180到190万元。因为当地的同类型地价一般在80到90万元。建筑成本最多也不会超过100万元，所以估价的方式就是地价加上建筑成本。其次是所买物业明显高出本地区的平均市场价值。
例如该物业附近街区的销售价格平均在130万元左右，但是仅有一栋物业销售超过了150万元，邻近的卖主很可能也会要价在150万元以上。如果你的成交价格也在150万元，估价师不能只以一二栋150万元物业的价格来评定你的物业价值，他们需要按照该街区同类物业的平均价格来评定，所以你的物业就可能估值在130万元左右了。
一般来说，如果有销售合同，价格高5%到10%，估价师都可以接受，但是高得太多就难以接受了。还有一种情况是转贷或增加贷款，尽管你感到邻近街区的房价卖的很高，但估价师给的估值可能低于市场平均价格。因为估价师除了价格匹配比较保守外，还要对市场的风险进行评估。如果市场增长太快或者预计市场出现转向，估值就会相应调低一些。因为一旦将来出了问题，估价师也很可能要承担一定法律责任。
供稿：澳博信贷与地产投资
咨询热线:95618875,0403570531赵先生高女士
（文章仅供参考，不承担经济和法律责任)
This post was last modified on 2015年10月31日 08:58
无论是装修还是建房，总会在事后回头时出现一些“早知道就好了”的瞬间。但很多时候，真正的错误只有在尘埃落定之后才会被看清。《House & Garden》杂志邀请读者分享他们最想重来一次的装修遗憾，这些回答从常见问题到高成本失误都有涉及。从预算严重超支，到施工顺序错误，这些真实发生过的装修教训，都是在开始新项目之前非常值得参考的经验。 1、天窗位置设计不当 有些问题往往在为时已晚时才会被注意到，其中天窗的具体朝向对室内采光影响巨大。一位读者最大的遗憾是：“把天窗装在了屋顶南侧，而不是北侧。”在澳大利亚，北向天窗全年能获得最充足的自然光，使冬季室内更温暖、整体更明亮且持续时间更长；相比之下，南向天窗多为散射光，采光强度明显较弱。因此，在规划天窗时，不仅要考虑安装在哪个房间，更要考虑屋顶朝向。 2、在有历史保护限制的房产中翻修 购买或修复受历史保护条例约束的房产，看似充满挑战与趣味，但实际操作往往更为复杂。一位读者表示，最不后悔的决定就是不再选择类似项目。历史保护房产在外立面、材料使用及改造范围上都有严格限制，尤其是临街立面，通常需要更昂贵的材料与专业施工团队。同时，审批流程冗长，即使是小幅改动也可能需要详细设计与多轮审核。在保留历史风貌的同时，也必须充分评估时间与成本约束。 3、土地空间利用不合理 许多人在城市中面临的是空间不足的问题，但“土地过大却没有合理利用”同样会带来困扰。一位拥有超过1000平方米地块的读者表示，他后悔在设计初期没有更合理地规划建筑位置。“如果再建一次，我会让建筑师更充分利用可建区域，”他表示，“现在花园虽然漂亮，但整个地块几乎被平均分成前院、房屋和后院三部分。”规划不当的建筑占地，会造成大量空间闲置，同时也可能限制未来增加泳池或独立小屋等扩展功能的可能性。 4、未持续跟进施工细节 许多装修者共同的遗憾之一，是过度信任施工团队，默认所有工作都会完全按最初沟通执行。但在施工过程中，一旦出现变化或问题，细节往往会在不知不觉中被调整或忽略。不少读者强调，必须持续跟进工程进度，不能默认一切都会完美完成。“一定要反复检查施工质量，”一位读者提醒，“并清晰沟通你真正想要的结果。” 5、把花园放到最后才做 另一个常见遗憾是低估了园林景观成熟所需的时间。一位读者建议：“应该先种树和完成主要花园框架，再开始室内施工。”很多将园林放在最后阶段的人都后悔没有尽早种植，因为植物需要时间成长与成形。“等室内完工时，花园其实才刚刚开始建立。”成熟的庭院需要时间积累，而不是最后一步的附加工程。 6、试图独自完成所有工作 DIY也是常见的后悔来源。为了节省成本或加快进度，许多人在过程中承担过多工作，最终导致压力增加甚至延误整体工期。不少人表示，如果重新开始，他们会更早引入建筑师或专业人员，以避免后期返工与不必要的成本浪费。“我会一开始就请建筑师按我的想法设计房子，”一位读者说。… Read More
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