悉尼和墨尔本房市危机的根源：我们建造了不合适的住宅

（澳洲生活网讯）澳洲蒙纳许大学(Monash University)研究员Bob Birrell在“物业观察(Property Observer)”网站上撰文提到，由于悉尼和墨尔本市场中，价格实惠的独栋别墅( affordable separate housing)非常短缺，因此多数首次购屋者及租屋者近期都无法找到符合他们需求的房子。

他提到，房屋产业人员和评论员对此现象常作出的回应是：近期悉尼、墨尔本大幅崛起的高楼层公寓是解决独栋别墅短缺的方案之一。

从财政的观点来看，逐步上升的房价很可能是低利率政策所致，此外，投资者利用负扣税政策(Negative Gearing)和资本利得税务的优惠奖励，也导致房价升高。因此，澳大利亚审慎监管局（APRA）认为，上述情况的解决方法应从限制借款管道做起。

尽管这些因素都是促成房屋支付能力产生危机的重要原因，但是 Birrell 认为还有更深层的因素，那就是悉尼和墨尔本的人口结构不断的发生变化。

Birrell 和他的团队，最近正针对2012~2022年悉尼、墨尔本新住户及住宅做预测调查。他特别强调一点，政府公布城市公共政策时，应以严谨的学术研究为基础。

到目前为止，城市公共政策的推动，是依照评论员给予的建议，而这些建议使用的数据都是有瑕疵的。并没有考虑到悉尼和墨尔本在家庭式住宅(family-friendly housing)的需求数量，或是不了解可用的独栋别墅(detached houses)因为过于老旧所带来的影响。Birrell表示，他们预期到2022年，海外移民净人数(NOM)会达到240万人，悉尼和墨尔本的移民人数也差不多是这个数据。

住户(household)的预测调查，是假定2022年悉尼和墨尔本按年龄及家庭类型组成的住户与2011年一致。

而住宅需求的预测则是假设这两个城市在2022年时，住户(household)依照家庭类型、年龄层及迁移状态做参考，选择入住的住宅(如独栋别墅、公寓)。此情形与2011年一样。

按照以上假设，2012~2022年，这十年间，悉尼需要额外提供30.9万个新住户住宅；墨尔本的新增住户则预估有35.5万个。

最重要的发现是，房屋需求量的最大宗将会是家庭式住宅，这与多数房屋产业员的观点相左。原因在于，未来会有大量的年轻居民和移民住户进入每一个城市的房屋市场。可能这些住户大多数是即将组建家庭的人，他们通常会寻找独栋别墅。

图来源：Bob Birrell 提供

图来源：Bob Birrell 提供

Birrell 认为，未来十年，单身人口和两人家庭的数量肯定会增加。不过，这类情况多数会发生在年纪大的或早已组建的家庭身上。有证明指出，绝大多数都发生在当地的老年人口身上。

这十年间人口不断的老化，造成老年住户激增。人口老化的影响已在悉尼和墨尔本房市大幅蔓延，但却被人们忽略。

日后十年，悉尼将因人口老化影响，而增加109,570个额外住宅需求，墨尔本则是161,990个。除此之外，到2022年，海外移民净人数会使悉尼增加198,810个住宅需求，墨尔本增加193,140个。

根据海外移民净人数估计资料显示，未来年轻居民对高层住宅的需求量也受到老化效应影响，悉尼和墨尔本独栋房屋市场发展将更剧烈、紧缩，最明显的是内城区和中间地区。

原因是在 2011年，有50~60%的房屋库存是被50岁的买家买走的。当老年式家庭( older households )增多时，这个情况会越来越严重。

Birrell的研究还比较了近期悉尼和墨尔本房屋类型批准的数量。他们得到的结论是，这两个城市中（尤其是墨尔本）得到批准的独栋房屋数量极少，而公寓则过多。

目前的都市改造及都市合并政策下，该地区实惠的家庭式住宅供应量增加很少。主要原因是建筑地点的价格升高。上述供应缺乏的情形下，将导致独栋房屋价格更加升高，从而使高密度住宅区的成本也受影响，形成恶性循环。

Implications

言外之意（被隐藏的事实）

仅有少数家庭买得起内城区和中间地区的独栋别墅，其余只能往悉尼和墨尔本外围找房子。在墨尔本边缘或较远的地区可能还找得到价格实惠的别墅，但要在悉尼找到物廉价美的房屋可难了。离悉尼市中心最远的边缘地带，一个独栋房屋最少要60万澳币。对大多数寻找廉价房屋的买家来说，在偏远地区购买公寓套间还比较划算。

Birrell表示，从长远来看，当地居民和移民家庭到别的地区寻找廉价房屋的情形会越来越多。或者，就移民者而言，他们也许会离开澳洲，到别的国家安居。由于建立一个家庭的时间被拖延了，选择留在澳洲的人需要调整他们原有的生活型态。

另一方面，尽管新的公寓建案批准时间被延宕许久，仍无法避免高楼层公寓供过于求的情况。

（上图：墨尔本内城区及市区：兴建中住宅与待兴建住宅数量表）

以上结果是因近期住宅批准量增加的数量远高于需求所致，其中以墨尔本最为显著。通过兴建批准的公寓，主要是精简型60平方米住宅，或是连户外空间入口都无法容纳的小型住宅。这两种住宅完全不适合组建家庭。由于多数投资人希望房屋价格能低于60万澳币，才使得居住空间如此窄小。

文：乔伊 蔚华