图：网络图片
（澳洲生活网讯）大家好，随着今年澳洲房地产市场越来越火爆，将闲置的资金投资房地产、在经济能力可承受范围内为个人及家庭购置一套及多套投资房已经成为越来越多人理财的第一选择。今天我们就来和大家聊一聊关于投资房负扣税以及出售投资房缴纳资本利得税（Capital Gain Tax）的相关问题。
首先具体什么是投资房，顾名思义，是您出于资本投资的原因购买的，且非自住的房产。也就是说如果您名下只有一套房子，而您选择将其出租，您自己住在另外的地方，则这套房产也可以被视作是您的投资房。使用投资房进行避税相信大家都听说过，那我们在财政年度报税的时候该怎么来利用投资房扣税呢，又有哪些具体的项目可以被抵扣呢？
·贷款利息费用：投资房贷款所产生的利息是付扣税的主要来源。您每两周或是每个月的贷款偿付额是可以在您当年投资方收入中被扣除的。
·银行账户年费：有的银行会收入贷款的年费，从数十刀到上百不等，这部分的费用是可以扣除的。不过如果您的账户费用是由投资方与自住房账户共同组成的话，则只能根据相应比例做扣除。
·保险费用：投资房的保险包括有房贷保险（Mortgage insurance）， 房屋保险（Building insurance）还有房东保险（Landlord insurance），这些都可以扣税，不过具体是在当年一次性扣除还是分期来分摊，具体项目有不同的处理方式，您可以咨询您的会计师。
·日常清理及维护费：这包括房屋的修理，例如您补了屋顶、铺了地板，门口修了栅栏等等。又比如您给您的花园做维护、除草，或是清洁杀虫等，这些费用也可以在当年的投资房收入中扣除。
·地税：在NSW如果您的投资房的土地价值超过一定金额（2015财年是$432,000 ），您需要支付相应百分比（1.6%）的抵税（land tax）。
·物业管理费（Strata）：通常情况下，这个费用只有非独立物业才有，例如apartment，unit或者是townhouse，villa等带有单元号的物业才有的管理费。House是没有这笔费用的。
· 市政费用（Council rate）：每季度您会收到相应的账单的，请注意保存。
· 房屋折旧（Depreciation）：这点常常会被很多投资者忽视。如果您买入的是全新的房产，那么您需要自己找相关的评估机构为您做折旧报告。如果您买入的是有一定年限的老房子，那您可以根据房子的具体情况斟酌是否还需要做折旧报告。需要提醒大家的是做折旧报告的相关费用也是可以被扣除的。
·水电费：这点相信不用细说，凡是由房东您承担的部分您均可在投资房收入中扣除。
·租房广告费用：这是指如果您在网上、报纸等媒介上登出了您的出租广告，则相关费用都是可以扣除的，甚至如果您只是打印了小广告贴在墙上，则打印费用可以可以claim的。
·其他费用：除了上述所列明的费用外，如果您还发生了一些跟您投资房有关的费用，您也可以在sundry expense里扣除。比如您的投资房如果在外地，则您到该城市处理投资房事宜而产生的差旅和住宿费也可以按比例扣除的。
在大多数情况下，上述费用已经可以帮助您抵扣掉绝大部分的房租收入，甚至是将投资房产的当年账面情况变为负数，也就是我们常说的负扣税。因此对于收入较高的人士来说，投资房地产绝对是一个帮助自己资产增值，同时又减少赋税的有效措施。
房地产买卖市场是相对的，有买方自然有卖方，那我们说如果你打算出售您手头持有的投资房，在税务方面又有什么要特别注意的嘛？首先在现在这个房地产市场的背景下，你不太可能产生因出售房产而导致的损失（capital loss），那么在有资本利得（capital gain）的情况下如何才能减少您的赋税呢？
首先，尽量不要在您收入较高的年份出售房产，因为卖出房产的收益最终会被加到您的工资收入中，再根据总金额计算相应税率的，所以您的总收入越高，适用的税率也会越高。因此不妨在您收入较低的年份出售房产，如此既能尽可能的减少当年的缴税额，又能在经济压力略大的情况下为自己带来可观的收入。
此外，作为个人和小生意人士，如果您们持有某个房产超过一年，则可以豁免50%的资本利得税。也就是说请尽量不要在持有时间小于1年的情况下出售房产。此外关于资本利得税，还有一个6 years’ rule，简单来说就是如果您名下只有一套房子，且出租时间小于6年，您可以申请免缴资本利得税。不过这条法律在真正应用中需要符合一定的条件，所以具体的信息您可以来电咨询我们，我们将为您做进一步解释，以便判定您是否符合相关的豁免条件。
好了，今天就聊到这里吧。如果您对此话题还有什么疑惑与困惑，欢迎您随时与我联系。
办公地点：Sydney CBD (Level 14, 370 Pitt Street, Sydney NSW 2000) 和Chatswood (Level 2， 443 Victoria Ave, Chatswood NSW 2067)。
This post was last modified on 2015年12月12日 03:39
无论是装修还是建房，总会在事后回头时出现一些“早知道就好了”的瞬间。但很多时候，真正的错误只有在尘埃落定之后才会被看清。《House & Garden》杂志邀请读者分享他们最想重来一次的装修遗憾，这些回答从常见问题到高成本失误都有涉及。从预算严重超支，到施工顺序错误，这些真实发生过的装修教训，都是在开始新项目之前非常值得参考的经验。 1、天窗位置设计不当 有些问题往往在为时已晚时才会被注意到，其中天窗的具体朝向对室内采光影响巨大。一位读者最大的遗憾是：“把天窗装在了屋顶南侧，而不是北侧。”在澳大利亚，北向天窗全年能获得最充足的自然光，使冬季室内更温暖、整体更明亮且持续时间更长；相比之下，南向天窗多为散射光，采光强度明显较弱。因此，在规划天窗时，不仅要考虑安装在哪个房间，更要考虑屋顶朝向。 2、在有历史保护限制的房产中翻修 购买或修复受历史保护条例约束的房产，看似充满挑战与趣味，但实际操作往往更为复杂。一位读者表示，最不后悔的决定就是不再选择类似项目。历史保护房产在外立面、材料使用及改造范围上都有严格限制，尤其是临街立面，通常需要更昂贵的材料与专业施工团队。同时，审批流程冗长，即使是小幅改动也可能需要详细设计与多轮审核。在保留历史风貌的同时，也必须充分评估时间与成本约束。 3、土地空间利用不合理 许多人在城市中面临的是空间不足的问题，但“土地过大却没有合理利用”同样会带来困扰。一位拥有超过1000平方米地块的读者表示，他后悔在设计初期没有更合理地规划建筑位置。“如果再建一次，我会让建筑师更充分利用可建区域，”他表示，“现在花园虽然漂亮，但整个地块几乎被平均分成前院、房屋和后院三部分。”规划不当的建筑占地，会造成大量空间闲置，同时也可能限制未来增加泳池或独立小屋等扩展功能的可能性。 4、未持续跟进施工细节 许多装修者共同的遗憾之一，是过度信任施工团队，默认所有工作都会完全按最初沟通执行。但在施工过程中，一旦出现变化或问题，细节往往会在不知不觉中被调整或忽略。不少读者强调，必须持续跟进工程进度，不能默认一切都会完美完成。“一定要反复检查施工质量，”一位读者提醒，“并清晰沟通你真正想要的结果。” 5、把花园放到最后才做 另一个常见遗憾是低估了园林景观成熟所需的时间。一位读者建议：“应该先种树和完成主要花园框架，再开始室内施工。”很多将园林放在最后阶段的人都后悔没有尽早种植，因为植物需要时间成长与成形。“等室内完工时，花园其实才刚刚开始建立。”成熟的庭院需要时间积累，而不是最后一步的附加工程。 6、试图独自完成所有工作 DIY也是常见的后悔来源。为了节省成本或加快进度，许多人在过程中承担过多工作，最终导致压力增加甚至延误整体工期。不少人表示，如果重新开始，他们会更早引入建筑师或专业人员，以避免后期返工与不必要的成本浪费。“我会一开始就请建筑师按我的想法设计房子，”一位读者说。… Read More
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