【房地产法律二】澳洲买房需要考虑哪些问题？

（澳洲生活网讯）接上期

土地的规划审批

澳洲每个州政府或者领地政府有自己的一套关于土地规划审批的法律和程序。一般来说，根据每个政府的区域划分的不同，其中土地是否可以进行商业，住宅还是工业规划，进行建筑作业时需要遵守哪些法律以及土地是否可以细分等等的规定都是不同的。

一般来说，土地的规划和审批的权力都是由州政府或者领地政府下放给当地的政府。当然，在进行规划和审批的同时当地政府需要遵循环境保护计划和州/领地政府的总的关于规划的政策。而对于一些大的工程来说，州/领地政府有特殊的“快速通道”，州/领地的土地规划审批部门会优先考虑，并且快速获批。

对于当地政府来说，土地区域的划分已经在区域划分地图中确认好了。一般来说，区域包括住宅区，商业区，工业区以及公共场所。一般来说，不同的区域的划分都会设立区域划分的目标，政府职员在审批的时候需要依照这个目标作为参考。比如，新南威尔士州低密度住宅区的目标是：在低密度住宅的坏境下，为社区的需求提供住房；提供居民日常所需的服务和设施。并且，区域划分会列出不需要批准可以直接进行的土地用途，必须需要政府的批准才能进行的土地用途，以及禁止的土地用途。

而每一土地的区域中，一般都还有特殊的保护条款限制土地的用途，或者说规定在土地上建筑时所需要特殊遵守的一些政策。比如说，有的土地因为遗产文化的保护，不能破坏地上的建筑或者树木；有的土地因为易遭受洪水，所以建筑作业时需要遵守当地政府关于防洪的政策要求。

除此之外，对于环境有影响的一些土地用途使用者可能还需要在州/领地政府环境保护和规划部门进行环境保护的批准。有的时候，土地的规划和审批可以和环境保护的批准一起申请，让申请的速度加快。

在购买的过程中，根据土地的规划是否批准，有以下几种情况

购买已经全部规划获批的土地

这一种情况是风险最小的。但是，由于土地规划已经全部获批，这种情况也是最不灵活的，并且通常也是最贵的（因为土地已经拿到了规划批准）。

一般对于规划批准需要进行以下调查：

1. 规划批准是有效的，没有过期
2. 规划批准没有其他的限制（遗产保护条款，或者需要治理污染等）
3. 规划批准中有哪些禁止的用途

一般来说，批准规划的机关也是可以根据申请修改规划。所以当买家购买了土地，希望用其他设计师的方案，还是有可能从批准机关- 一般是当地政府申请修改的。其中的修改可以是一般的条款：比如房屋的高度等。但是，修改的条款不能严重影响规划批准的目的。如果需要申请实质上的规划改变，那么最好再重新申请一次土地规划批准。

购买建立在获批的条件之上的土地

这一类的购买合同需要注明以下几点：

1. 是谁需要负责进行土地规划申请
2. 双方都需要同意申请的土地的用途和规划
3. 如果有变化，变化后的批准必须是买家在正常范围内可以接受的
4. 批准必须在一段时间内获得

买家在处理这里类的购买房产时自己需要进行调查，确认拿到批准的可能性打底有多大。一般需要检查土地的区域划分，区域限制，政策限制，环境保护的限制以及是否有污染经理的要求等。

购买没有规划批准的土地

在三种情况下，这一种情况是风险最大的。当然，这也同样意味着土地的价格会更便宜。相对于上一种情况，买家需要详细检查土地的区域划分，区域限制，政策限制，环境保护的限制以及是否有污染治理的要求等，并且最好获得专业的意见。

污染

在澳洲，对于污染的处理原则是“谁污染，谁处理”。在澳洲不同的州/领地政府的法律中，有些规定如果造成污染的人没有办法找到，那么政府可能在特定情况下，强迫土地的所有人，居住者，或者贷款银行对污染进行治理。

一般来说，如果怀疑土地已经被污染，那么买家需要在环保调查员受理购买一份环境评估报告；或者至少向卖家索取一份环境评估报告。这份报告可以被用来寻找责任人，制定治理污染的计划。买家在购买此类土地时需要考虑污染治理的时间可能会很长，可能会影响土地规划。
（待续）

在接下来的文章里，我们会对房产所需要交的税费进行详细解读，敬请期待。如果您有任何关于澳洲房产的问题，请通过电话02 8084 8341联系Auslink Lawyers的律师进行法律咨询。