为什么尽量多借债，尽量推迟还清房贷更有利？

（澳洲生活网讯）在澳洲买房，通常首付只需要10%，剩余部分，只要有固定的工作，稳定的收入，澳洲人最高可得到房产的80%，外国人可贷到70% 。所以很多人都选择贷款买房，许多华人在贷款买了房之后，总是尽量节俭想著尽快还清房贷，以减少背负房贷利息的重担。按照华人的传统思想，总是希望尽量少贷款，尽早还清债务心才安。 在澳洲若还是秉持这种传统可会吃大亏的。

投资者应利用澳洲特殊的税务制度与金融服务特点去说明自己实现理财的效益最大化。因为房贷利率是所有贷款中（车贷信用卡等） 利率最低的，这意味著还清其他贷款成本更高，因此房贷应该是最后需要还清的一项债务 。

要理解为什么尽量多借债，尽量推迟还清房贷对投资者更有利？就要先普及一点投资税务知识：

1. 自住房的贷款不能用于抵扣个人所得税，而投资房可以帮助合法避税。

如果考虑换房子，又希望把现有物业租出去转为投资房，但是没有把房贷还清，甚至一直只还利息不还本，那么，这部分房贷，不但租客帮您还了，税局也用退税（把之前我们所缴纳的部分个人所得税退还） 帮你还一部分。但是如果贷款已经还清，投资房时所产生的租金收入将会被计入当年的个人收入计征个税。也就是说，个税缴纳比例将会随著正盈余的增加而增加 ，租金的一部分会落入税局的口袋。如果自住房还欠有贷款的话，要用税后的钱来还，不可以抵扣个税。

2.澳洲的银行系统的“对冲帐户” 可以帮助投资者保持对资金的使用自由但又享受与贷款一样高的利息率，由于存款部分产生与贷款利息一样高的利息，可以起到降低利息的作用而不用把钱真正还入贷款中。

3. 澳洲房产贷款允许只还利息，不还本金。 银行允许支付贷款金额的利息，而不用还本金。

对于投资者来说 ，这是一个非常不错的特点，这能降低您的偿付额，而使您能利用您的资金投资到其他的项目上。这种贷款方式一般期限为5年， 5年之后，可以继续向贷款行申请，申请一般都会成功。

4.为增值房产REFINANCE， 增值部分可以套现出70%-80%的现金。

什么是Refinance ？

做贷款重组时，银行对房屋价值进行重新评估，把增值部分套现，让投资者现金流更加灵活，可用于投资或其他用途。

为什么要Refinance ？

在澳洲，当物业升值之后，可以向银行申请再融资。

在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，利用Refinance，将有助于财富的积累。

在澳大利亚购买房产时，银行还款在交房后（工程竣工时）才开始，这对投资者有好处，期房一般在交房前有1到4年的时间。这就有更多的时间来准备将来的房款偿还问题，有充足的时间去筹备首付。

综合上述优势，有钱也不还是最好的选择！因为从长线看， 债务与纸币一样是贬值的，而房产长线则是升值的。用欠的债买房，欠的债越多，意味著房产越多。只要时间足够长，是可以有更多的盈利的。

不过，贷款也是有风险的，应注意规避贷款的一些禁忌，以减少风险。

第一  不要选错房贷。要了解房贷的原始利率（initialinterest rates）、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚。

第二  不要申请太多信用卡帐户。

第三  申请贷款时不要谎报资讯。

房贷申请时过于夸大工资数额，被发现后，贷款机构会收回贷款。

第四  还不起贷款时不要回避，要积极与放贷方沟通寻求最佳改善办法。

常见的购房贷款种类

Standard variable rate loans标准浮息贷款。

澳洲房产市场上标准浮息贷款是澳洲最常见的贷款品种。在澳大利亚买房后贷款利率在贷款期内会上下浮动。也就是说，贷款机构会根据经济状况的好坏和储备银行制定的官方利率随时调整利率。来自其他贷款机构的市场竞争也会影响利率。优点：利率下调时，还款额降低；通常多还款不必支付罚金；灵活。缺点：利率上调时，还款额增加，压力加大。

Fixed rates loans 定息贷款。这种产品的利率在双方同意的时期内固定不变。

优点：借款人在此期间内可以设定财务计画，不必担心利率上调引起还款额增加。

缺点：放弃利率下调带来的好处；缺乏灵活性；通常提前还清贷款要支付罚金。

了解了这些基本知识，将有助于投资者更有效地进行财富积累。

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