负扣税在澳洲房产业的三个迷思

（澳洲生活网讯）工党在上周末宣布将限制新住房的负扣税并降低资本利得的优惠为25%，令大家措手不及。

此事证明负扣税不再是政治上碰不得的烫手山芋，政府已表示他们改变了方向。但是还有一些关于负扣税的迷思和既得利益者散播半真半假的辩论，企图阻挡这个政策实行。

你可能会认为在住房产业中，房产税的优惠一手推高了新的住房供应、抑制了租金上涨，并且提供中低收入者积累财富的机会。事实上，这些代价昂贵的税收优惠只是增加了投机活动。在住房市场中，这些优惠降低了首次购屋者的负担能力，而主要得利的却是高收入者。

但为何这些神话能如此持久存在呢？“物业观察（Property Observer）”网站的两位客座观察员提出了3个思想误区，说明房产业者的说词如何误导人们。摘录如下：

误区1：若是改变负扣税，会伤害中低收入者

有人说许多中等收入者使用负扣税，但这种说法是既得利益者使用统计数字来耍戏。政府指出，近90%有负扣税的人年收入少于100,000元，而年收入100,000元已经是高收入群了。那些年收入超过100,000元的人，应纳的税额比低于100,000元的人还要多得多，但我们看到绝大部分的税务优惠的受益者是在收入的顶端。

那些收入较低的人应纳税额也低，高收入的人纳税额高，但他们利用税收优惠足以扣除大部分的税金，甚至可能变成零。如此一来政府财政收入就会减少。

也就是说，前10％的高收入者从负扣税获得的税收优惠将近50%。所以使用负扣税减税最多的是那些高收入族群。

而资本利得的优惠更是偏向富人，前10%的高收入者获得资本收益近70 %。

我们也听到有一些教师和护士投资房地产采用负扣税，教师约占9%，护士约占12%。但比起麻醉师（29%），医生（27%）和财务经理（23%）来说，教师和护士减税的金额还远远不及。那些高收入行业得到的平均减税金额大多了，麻醉师比一般教师多十倍以上。

误区2 ：负扣税足以推高新的住房供给量

房地产业者认为，政府给房产投资者的税收优惠，可以鼓励业者兴建更多的住宅。事实上，这是一个效率很低的方法，因为93%以上的房产贷款是为了购买现有的住房。

增加新建住宅的最大限制，是可使用土地的供应量不足和规划许可的批准不够，以致无法增加内城和中间地区的居住密度。在这种供应紧张的环境下，税收优惠主要只是抬高住房价格，对提高住房供应量帮助有限。

误区3：负扣税会使租金价格走低

这个误区是负扣税最被关注、最持久的神话，许多人认为它可以控制租金涨跌。要理解这个说法的起源，我们需要探索一些历史过程以及经济因素。

房地产业者声称，当霍克政府在1985年限制负扣税时，租金就上涨了。但这是发生在过去以悉尼为中心的情况，珀斯和悉尼的租金当时的确有所上升。然而，通膨调整后的租金价格，在墨尔本很稳定，在阿德雷德和布里斯本实际上是下降的。悉尼和珀斯的资金上涨，主要原因是人口增长、住宅供应量不足、高贷款利率和股票市场资金的竞争，而非霍克政府改变负扣税政策造成的。

租金最终是由租房需求和房屋供给之间的平衡来决定。房地产市场和其他市场一样，是收益决定了资产的价格。

许多投资性房地产的业主利用负扣税等优惠，因此不用支付高额的税金。

如果税收优惠(负扣税和资本利得税优惠)不是那么高，一些投资者可能因为税金多而出售他们的房产，因此房价可能会下跌，但不会让租金上涨。因为每当投资者卖出一个房产，就会有另一位租房者去买下这个房产，所以少了一个房产也少了一个承租人，并不会改变供应和需求之的平衡。

事实上，改变负扣税的好处之一是使首次购房者更容易买到较便宜的房产。

工党勇敢的提出改变负扣税和资本利得税的优惠。但是，房地产业者将继续以各种半真半假的争论来反对，致使大多数普通澳洲人将成为输家。我们不乐于见到这样的结果。

文：蔚华