悉尼和墨尔本，两大城市比一比

（澳洲生活网讯）当我们比较悉尼和墨尔本时，我们通常会强调它们之间的差异性。但悉尼和墨尔本在商业地产这区块却有很大的相似处。

空间、空地、租金

从地理环境来看，悉尼和墨尔本有很大的不同，但是它们的中央商务区(CBD)可用空间却很相似。墨尔本的中央商务区和其边缘地区涵盖了470万平方米，而悉尼中央商务区大小则有490万平方米。

商业地产空置率数据也十分相近。2014年6月的资料显示，墨尔本中央商务区商业空置率为8.5%，悉尼则是8.4%。

悉尼的租金报价是按总毛额来算，而墨尔本的租金报价则按净值报价。不过，两城市的每平方米开销的比率则十分相似。悉尼的可获利市场收益金额（achievable market yields）略高于墨尔本，且悉尼较高的租金净收益也造就了较高的资本价值。

新建住宅区

悉尼和墨尔本都正面临中央商务区边缘人口大量成长的问题，人口剧增的原因是住宅密集度高所致。

这些住宅中，有一部分是改建自老旧的商业和工业大楼，也因此降低了这类办公大楼的供给量。

新建住宅区有更多的地面层(ground-floor )空间，提供零售业使用，创造出“村落式”的社区。这种类型的住宅区在墨尔本更常见，不过最近3~5年来，悉尼也逐渐增多。

零售业地产

悉尼和墨尔本都拥有“优质零售带（prime retail strips）”，即旅游购物区。这一地带的特点通常是：空置率低、租金高，且观光客源源不绝。

零售带周边的居民不断增加，确保了该地区持久的活跃性，并拥有高额租金。目前在此地带已建成且地理位置佳的房地产，其收益率约在4~5%，而有进一步发展潜力的房地产收益率低于4%。

工业用地产

澳洲的所有省会城市中，墨尔本拥有范围最大的可用工业土地，悉尼则排名第二。

普遍来说，悉尼和墨尔本在有限的资本增长情况下，都拥有稳定的产业市场。 虽然两个城市的收益相近，悉尼的出租率还是高于墨尔本。一般来说，墨尔本的行情多为一平方米30~50元，而悉尼的价格更高一些。

悉尼和墨尔本邻近机场和港口的房地产市场都有所增长，墨尔本港就是一个例子。另外悉尼植物学区（Botany）的港口扩建以及Enfield综合运输物流中心也是典型的例子。

综合论述

总的来说，的商业地产不论在规模或活动力（activity）上都有极大的相似处。这两个城市的市场都有很强劲的基础，且不易受经济环境的变动所影响。因此，投资人不要只把目光盯在两座城市本身，反而该个别观察它们的房地产动向，确保你所选择的房地产在过去很长一段时间内都是持续且强劲增长。

文：乔伊