图：网络图片
（澳洲生活网讯）自从国际经济学家声称澳洲房价将崩溃后，各大新闻都把此事列为头条。但澳洲本国的分析师并不认同那些数据，且称未来两年澳洲房价不会急速下跌，而是稳定向前。
尽管未来房地产市场发展错综复杂，难以预测，但CoreLogic公司与 Moody’s Analytics分析公司共同合作完成的房价指数报告，提供了一些线索可循。报告中提到，即使多数省会城市涨幅不大，房价未来依然有持续升高的机会。
过去两年来，澳洲许多地区的房价有二位数以上的快速增长，未来这种情况会如何呢？两家公司都认为澳洲在2016~2017年的房价成长将趋缓。
穆迪分析公司 (Moody’s Analytics) 在悉尼的经济学家Alaistair Chan表示， “从全国的住房市场展望来看，我们预期2016年房价增值将是缓慢的。主因是澳洲经济脱离依赖矿业投资后，所导致的低薪资现象，以及住房供给量在过去两年来的强劲增加，都影响房价的成长。”
尽管如此，从中期来看，宽松的货币政策，强劲的租金增长，以及逐渐复苏的劳动力市场等因素，都有望支撑房价。
图：省会城市年度房价成长率。 来源：CoreLogic, Moody’s Analytics
省会城市增长情形
大部分人的目光都聚焦在澳洲最大的两个城市—悉尼和墨尔本，我们就来看看两个城市未来的房价走向。
CoreLogic 公司的研究主任 Lawless说，“墨尔本今年的发展预期仍然会比悉尼出色，其房价在 2016年可能会提高到 7.2%，到2017年会倒退到1.3%的增长。”他指出，悉尼和墨尔本市场不会跌落谷底，它们的发展动向是受控制的，会在住房市场稳定的情况下逐渐提升。
从中长期(2018年~2025年)来看，Moody’s Analytics分析公司预期，悉尼房价年增长将达 4.9 %，而1982年至今悉尼房价年增长已达 7.3 ％。
2016年开始至今，墨尔本房价成长速度比悉尼还快，报告显示这个情况将持续到年底。从现在到 2017年年中之前，墨尔本房价还可能再增长2.3%。不过，在那之后，墨尔本房价每季度可能平均下跌0.2%，直至2019年初。
再来看看澳洲其他省会城市，资料显示这些城市的房价增长速度较缓慢但稳定。
Lawless 表示，“除了悉尼和墨尔本，其他城市的房地产市场发展并没有过热。我们很早就观察到珀斯和达尔文的房价在往下移动。”
珀斯和西澳其他地区的房价，深受2015年矿业活动衰退所影响，依上图的数字可看出，今年可能会继续走下坡。低房价、薪资下跌加上失业率上升，导致了澳洲西部房产市场惨跌。
综观全局，达尔文市场变动很大，未来有可能进一步衰退。2016年第一季度，
达尔文房价与去年同期相比下跌3.3 %，第二季可能会再跌3.7 %。Lawless预期坎培拉和布里斯本的成长将是温和稳健的。
布里斯本的房地产市场将维持其一贯的出色表现。由于布里斯本有良好的租金成长，加上相对强劲的就业条件，2016年的房价可能会升高 4.2 %。不过昆士兰其他城市缓慢上升的就业率，可能会拖累整个省的房地产市场发展。
另外，自从2011~2013年间南澳制造业市场下跌后，省会城市阿德雷德的房价，与全国其他地区相比就相对落后。根据资料显示，今年阿德雷德房价成长仅会提高 0.3 %，明年(2017年)约成长 2.8 %。
从数据得知，位于塔斯马尼亚的霍巴特应该是最大的胜利者，专家预估其房价明年将大幅成长7.47%。
图：各省房价成长率(排除省会城市)。来源：CoreLogic, Moody’s Analytics
并非所有地区的成长都不乐观，部分地区还是有所成长。
房价为何衰退了？
房价指数显示了从2012年~2015年中期，与房屋相关的借贷都是为投资用的。但那段时间之后，房屋投资型贷款惨跌，而自住房主借款却急速上升。这个现象可能源于2015年5月澳洲央行和审监局采取宏观谨慎措施(macroprudential guidance)所致。措施施行后，确实摧毁了许多投资者使用的各种融资方式。
由于央行和审监局持续掌控房屋投资型贷款，以及国民薪资受大宗商品价格持续走低的影响，预测近期一直到2016年中期的房地产发展是比较受抑制的。
广义来讲，近期建设额度即将用罄，薪资的缓慢成长，及预期增多的房屋供给量等因素将冷却全澳房价的成长。
Moody’s Analytics预测今年第三季度整个全澳的房价与去年同期相比，将增长1.1%，低于去年第三季度的颠峰值（10.8%）。第三季度过后，又会逐渐回升。
哪些市场房价被高估？
截至2016年2月，全澳房价高估超出基本价格的 5.9％。而墨尔本房产市场是造成估价过高的主因，其住房价格高于Moody’s Analytics 所预估基本价的23%。
墨尔本房价远远高于薪资收入和租金成长的比率。Moody’s Analytics强调，墨尔本的租金、薪资和就业市场将影响实际房价，因此他们预期墨尔本房产市场，一段时间将进入停滞状态。
尽管悉尼房价也比基本价高估了9.5%，但悉尼房价还是比墨尔本更接近基本值。悉尼房价高估情形没有那么严重，是因为悉尼拥有强大的就业市场。
文：乔伊
This post was last modified on 2016年3月21日 17:04
当地时间2026年7月19日下午，2026年国际足联世界杯决赛在美国新泽西州东卢瑟福的大都会人寿体育场（MetLife Stadium）落下帷幕。在超过八万名现场观众和全球数十亿球迷的共同见证下，西班牙队经过120分钟鏖战，以1∶0战胜卫冕冠军阿根廷队，时隔多年再次捧起大力神杯。 Read More
中共7月1日实施所谓《民族团结进步促进法》，此乃「国安法」后新的「宇宙大法」，当中第六十三条列明对象包括「境外的组织和个人」，「破坏民族团结进步、制造民族分裂行为的，依法追究法律责任。」…… Read More
新州一名17岁少年涉嫌闯入一所中学并纵火焚烧其中一栋建筑，他还兴高采烈地拍摄了纵火过程并将视频上传至网络，已被新州警方逮捕并起诉。 Read More
一转眼，我们和墨尔本结缘十年了。女儿先是在悉尼读大学，硕士毕业后申请拿到绿卡，接着回上海工作了三四年，之后决定返回澳洲。那时我刚退休，我们全家从中国上海来到澳大利亚墨尔本。买的一套公寓房坐落于里士满区。 Read More
今年七月，正值澳洲《看中国》报创刊二十周年。为感谢二十年来澳洲各地读者的厚爱与支持，本报特举办「我爱澳洲」征文活动。本次征文共收到来自悉尼、墨尔本及布里斯本等地近六十余篇投稿，题材丰富，风格多元，可谓篇篇用心之作。 Read More
无论是装修还是建房，总会在事后回头时出现一些“早知道就好了”的瞬间。但很多时候，真正的错误只有在尘埃落定之后才会被看清。《House & Garden》杂志邀请读者分享他们最想重来一次的装修遗憾，这些回答从常见问题到高成本失误都有涉及。从预算严重超支，到施工顺序错误，这些真实发生过的装修教训，都是在开始新项目之前非常值得参考的经验。 1、天窗位置设计不当 有些问题往往在为时已晚时才会被注意到，其中天窗的具体朝向对室内采光影响巨大。一位读者最大的遗憾是：“把天窗装在了屋顶南侧，而不是北侧。”在澳大利亚，北向天窗全年能获得最充足的自然光，使冬季室内更温暖、整体更明亮且持续时间更长；相比之下，南向天窗多为散射光，采光强度明显较弱。因此，在规划天窗时，不仅要考虑安装在哪个房间，更要考虑屋顶朝向。 2、在有历史保护限制的房产中翻修 购买或修复受历史保护条例约束的房产，看似充满挑战与趣味，但实际操作往往更为复杂。一位读者表示，最不后悔的决定就是不再选择类似项目。历史保护房产在外立面、材料使用及改造范围上都有严格限制，尤其是临街立面，通常需要更昂贵的材料与专业施工团队。同时，审批流程冗长，即使是小幅改动也可能需要详细设计与多轮审核。在保留历史风貌的同时，也必须充分评估时间与成本约束。 3、土地空间利用不合理 许多人在城市中面临的是空间不足的问题，但“土地过大却没有合理利用”同样会带来困扰。一位拥有超过1000平方米地块的读者表示，他后悔在设计初期没有更合理地规划建筑位置。“如果再建一次，我会让建筑师更充分利用可建区域，”他表示，“现在花园虽然漂亮，但整个地块几乎被平均分成前院、房屋和后院三部分。”规划不当的建筑占地，会造成大量空间闲置，同时也可能限制未来增加泳池或独立小屋等扩展功能的可能性。 4、未持续跟进施工细节 许多装修者共同的遗憾之一，是过度信任施工团队，默认所有工作都会完全按最初沟通执行。但在施工过程中，一旦出现变化或问题，细节往往会在不知不觉中被调整或忽略。不少读者强调，必须持续跟进工程进度，不能默认一切都会完美完成。“一定要反复检查施工质量，”一位读者提醒，“并清晰沟通你真正想要的结果。” 5、把花园放到最后才做 另一个常见遗憾是低估了园林景观成熟所需的时间。一位读者建议：“应该先种树和完成主要花园框架，再开始室内施工。”很多将园林放在最后阶段的人都后悔没有尽早种植，因为植物需要时间成长与成形。“等室内完工时，花园其实才刚刚开始建立。”成熟的庭院需要时间积累，而不是最后一步的附加工程。 6、试图独自完成所有工作 DIY也是常见的后悔来源。为了节省成本或加快进度，许多人在过程中承担过多工作，最终导致压力增加甚至延误整体工期。不少人表示，如果重新开始，他们会更早引入建筑师或专业人员，以避免后期返工与不必要的成本浪费。“我会一开始就请建筑师按我的想法设计房子，”一位读者说。… Read More
