澳洲的房价会大跌吗（3）？

（澳洲生活网讯）墨尔本3月第3周上市拍卖数为1784个， 拍卖成交率为72.3%，悉尼上市拍卖数为1103个，拍卖成交率为75.5%。市场供应数量如此大，但是拍卖成交率依然站在70%以上，说明秋季市场趋向稳定。

《时代报》(The Age) 3 月21日载文《Australians’ housing debt at all-time high after doubling in 11 years》，根据澳洲政府APRA审慎监管局的最新报告，澳洲人的抵押债务水平在过去11年中上涨了136%，远超过同期34%的通胀增长水平。全国平均房贷数量由2004年1月的18.9万元增长到2016年1月的37.2万元。

地产杂志《Smart Property Investment》3月15日载文《Mum and dad’ investors facing settlement risk》，21世纪的总裁Charles Tarbey警告说，近年高层公寓兴建数量增长，将来买家可能会面临估价和购买价格不符的情况，造成交割困难（接上期）。

其次是人口增长和人口密度分布不同。美国的人口增长率从2002年以来一直低于1%， 2013年到2015年的年增长率只有0.73%。而澳洲的人口增长率从来没有低过1%。在2008年统计的人口增长率达1.88%，创下了自1972以来的历史记录。

在2013到 2015年三年统计的增长率分别是1.57%,1.51%和 1.47%。当然，澳洲人口增长的绝对数量远低于美国，不过澳洲人口分布非常独特。全国人口的62%集中在5个人口在百万以上的城市。

相比之下，美国有10个人口百万以上的城市，但仅占全国人口比例的8%。英国有两个人口百万以上的城市，占全国人口比例的12.4%.即使是城市人口密度高度集中的日本，有11个人口百万以上的城市，总和也只占全国人口比例的22.8%。可见澳洲城市人口集中的程度远高于其他发达国家，形成了特有的人口分布形态。

我们常认为澳洲地广人稀，其实澳洲是移民国家，人口增长快并集中到大首府城市，因为那里的就业机会多。特别是成熟社区，人口高度集中，土地资源紧缺而且限制开发，所以地价才会不断上涨。房价上涨的根本原因也是土地供不应求，本质还是地价在上涨。根据澳洲统计局在到2015年6月为止的人口统计报告，新洲人口年增长率1.4%，维省是1.7%，昆省是1.2%，西澳是1.3%。

墨尔本人口增长速度最快，所以在前几次的澳洲房产上涨周期，总是墨尔本领跑全国，也就不难理解了（待续）。

（文章仅供参考，不承担经济和法律责任)。

供稿：澳博信贷与地产投资

赵先生高女士

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