(图片来源：Unsplash.com)
（澳洲生活网讯）根据propertyobserver网站的客座分析师Damian Horton指出，商用地产的销售额在2015年达到近284亿元，其中40%来自海外投资客。
国际省会城市的前10大目的地，悉尼和墨尔本都榜上有名，二者的3%的毛收入，比其他门户城市都要高。这个情况将持续至2016年。
不动产投资的本质是长期性的，所以跳出短线投资的思维是很重要的。因此，建议的正确作法是，专注于了解市场未来5年的发展，并分析每一个分类的趋势。
从分析中可看出，写字楼市场最受国际投资客欢迎，不过其他领域，如酒店、零售业地产、学生宿舍和老年护理的投资热也渐渐增高。”
然而，综观所有不动产市场，租赁的价格一般都反应在最前面。经济的持续疲软，意味著短期内房客对房屋的需求相对缓和，然而未来几年内，随著非矿业投资带来的经济成长，租房需求应该会再次增高。
需求量若强劲增长，在某种程度上，会导致租赁市场紧缩，租金上扬，并进一步稳固房价。这种情况发生的时间点和影响程度，则因市场和地理位置而变化。
未来5年各种不动产类型发展前景
零售业
零售业将呈现稳定，不会有惊人的收入增长，其中的影响因素主要取决于人口数量、商圈辐射范围和地域之间的竞争力。
由于网路购物盛行，加之澳币的低利率和激烈的竞争，零售业者仍面临巨大挑战。即便如此，消费者支出维持增长状态，
一般来说，当零售中心空置量增加，将会加大优惠出租条件，从而降低租金提高。
澳洲现在已大步走过最疲弱的时期。现在零售业空地的需求渐增，空置量也会越来越少。
工业地产
工业地产经过之前的发展停滞，目前已逐渐走出阴霾，广为投资者青睐。整个东部沿海地区主要城市的工业地产需求增强，供给链外包及电子商务往来是推高需求的主因。
其中，悉尼位居首要，是15年来，悉尼工业地产需求最强劲的时期，近期增长动力将保持不变，促进非矿业投资的复兴。不过，尽管需求量提高，租金仍然持平。
虽然大量的地块能够供给开发，这个市场仍然在缩小。规划出的土地很多，但投入使用的却很少。过度的开发的竞争，持续限制了租金及房价成长。
最主要的问题是，低利率对收益和此后的租金所带来的影响。稳定的收益情况改善了开发的条件，允许开发商提供奖励去再出租现有的不动产。结果影响到实际的租金下跌。
如果利率上升，土地开发将被收紧，从而推高实际租金。
酒店
省会城市的酒店，由于迎合商业市场，在前一阵子全球金融危机中受到很大冲击，特别是发展矿业为主的城市首当其冲。不过，目前冲击已渐转成建设热潮，未来几年会有一批房地产竣工。如果商业交易是促成需求量增高的主因，则多数城市很可能会供给过剩。某些城市则能藉由大量国内及国外观光客进驻，而抵销供需失衡现象。
旅游地区的酒店很有发展潜力，因为目前数量并不多。若未来需求量增高，会导致入住率紧缩和房间价格上涨。Horton预期未来10年，观光胜地将会兴起房屋翻修和新酒店建设大潮。这将扩大增长相关地区的经济发展。
（未完待续）
This post was last modified on 2016年5月23日 09:15
文/清箫 上回说到，四月十八日，清军兵临扬州城下。这座曾见证大明皇朝二百馀年繁华的古城，此时俨然成为一座孤城。史可法、刘肇基与何刚誓与扬州共存亡。 就在不到一天前，南明军与清军已在扬州城外交战。当时，明军应廷吉部在瓦窖铺扎营，何刚率领忠贯营兵赶来会合。不料中午突然冒出一队清兵，放冷箭偷袭应廷吉的家丁。明军大惊，随即操起三眼火枪还击。这队偷袭的清兵撤退后，又有一队清军攻打邵伯镇，被胡尚友、韩尚谅所率明军击退。 然而这两场小仗不足以扭转大局，扬州依然处于敌众我寡的被动境地。明方刘良佐等将领率部投降清朝，更助长了敌军的气焰。由于清军大炮尚未运到，考虑到尽可能将攻城损失最小化，清豫亲王多铎派人劝史可法投降，但他远远低估了史可法的坚定。 清军的说客来到扬州城下约降，史可法派兵从城墙上缒下，将劝降信和劝降人一并丢入河中。之后多铎一共寄来五、六封劝降信，史可法视而不见，也不拆启，全都丢进火中烧毁。 扬州（图：Adobe Stock） 当时史可法等守城将士面临的状况是：友军坐视不救，“外援且绝，饷亦不继”（《乙酉扬州城守纪略》），扬州内外笼罩在一片萧瑟肃杀的氛围中。能稍微给明军一丝安慰的或许只是一次小胜，据《青磷屑》记载，四月二十日清军驻扎在斑竹园，明军中一员骁将单骑劫营，夺马一匹、斩首一级。尽管只是杯水车薪，但勇气可嘉，因此史可法赏赐该骁将蟒纱一袭、白金百两。 内部的军心动摇使局面对扬州更加不利。四月二十一日，李栖凤、高岐凤率兵四千人进入扬州，看似救援，其实心怀鬼胎。二十二日，李、高二人想要投降，打算劫持史可法，进而将整座城池献给清军。史可法得知后，毅然正色说：“此吾死所也！公等何为，如欲富贵，请各自便！”（《青磷屑》）李栖凤和高岐凤见奸计难以实施，于是放弃劫持，带一部分明兵出城降清。此后，扬州的守备更为单薄，剩馀的将士在饥饿与绝望中度日如年。 （图：Adobe Stock） 临终托付… Read More
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