图：网路图片
（澳洲生活网讯）当你投资购买数百万元的房产时，一定要精打细算方能避险。有许多投资人购买数百万的昂贵房产，然后用租金还贷款利息，他们没有想到，这样的投资方式产生的收益率是很低的。
主要是投资人不知道该如何“精打细算”。其实，只要透过几个简单的公式，便可快速决定一项交易是否值得进行。
以下是简单的计算房产收益的公式。例如，你买下一间40万的房产，以每周租金400元出租，房租收益率就是5.2%。计算公式如下：每周租金（400元）乘上全年52周是20,800元，再除以房屋成交金额400,000元。
400*52/400,000=5.2%
投资房产时，收益率绝对是一项不可不知的重要数据。
为什么有人愿意投资160万元买一间房子，却只换来每周700～750元的租金收益呢？就像是非得长达50年的时间才能还清债款似的……
首先，你一定得是个高收入者，才可能买下一间市价160万元的房子。
让我们用计算机精打细算一番。假设以4.7%的房贷利率来看，160万的房子所需支付的房贷就已7.52万了。
160*4.7%=7.52(万)
再假设这个房产以每周700元出租，回收金额便是3.64万元（房屋管理费不列入计算）。
700*52=3.64(万元)
7.52-3.64=3.88(万元)
显而易见的，这当中有将近3.88万元的严重缺口。这是巨大的房产投资损失，即使利用负扣税也难减轻损失！
所以，负扣税只对高所得者有利。
让我们假设，这间市价160万的房子，持有人是一位高所得者，因为投资亏损而能获得50%的弥补。
3.88*50%=1.94(万)
即便如此，投资人每年还得从自己的荷包里掏出1.94万元(或者，每周约373元)，交给他的贷款银行。
1.94/52=0.0373(万)=373元
但，你知道这类交易真正令人感到震惊的是甚么吗？
我们必须面对的现实是：这间房子一旦空置下来(租不出去)，你就必须每个月付6000多元的房贷……而这只是还利息的部分！
7.52(万)/12=0.6266(万)=6266元
再者，最近几个月，负扣税老被拿出来检讨，万一制度有所调整，或者政府突然取消负扣税了，那你的财务将会因此遭受更大的损失。
这样看来，买高价位房产，然后用租金来还贷款利息，这样值得吗？即使有负扣税可以降低你的损失，你一样还是赔钱，只是赔多赔少而已。
文：淑娟
This post was last modified on 2016年5月29日 09:15
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