楼花风险与新州日落条款修正法案

（澳洲生活网讯）当前的房贷危机令不少人谈楼花色变，可是近日的DARLING HARBOUR名盘Darling Square收宫之作的开盘销售实况却令亲临现场者见证了楼花销售的火爆！一次性购买2套3套的大有人在，甚至还有购买5套的。一方面市场充斥著各种负面信息，另一方面又有一批投资者反而加大押注，争相往‘火坑’里跳。

狂风暴雨恰恰成为房屋品质的试金石，危机也是行业重新洗牌的过程，给财富再分配创造了新的机缘。 只要没有超越自己的承受能力，大选前反而是雪中送炭，搜寻贷款困难又临近settle的优质专案的投资良机。

楼花的风险，在不同的群体中产生了不同的解读，也终将导致迥异的投资结果。 笔者之前已分析过楼花的各种风险，目前最大的风险已转化为投资者贷款能力与支付能力不足的风险及贷款政策松紧度不确定性的风险， 其对投资盈亏的影响度已超越了过往常见的其他风险。银行的放贷政策内外有别，只要做好风险评估与控制，目前的楼花市场蕴含著不比市场火爆时更小的商机。

此文著重介绍已由主要风险下降为次要风险的楼花不交割风险，消费者权益能获得更有效的保护，归功于“Sunset条款（落日条款）”修正法案的艰难诞生。

在澳洲做房产开发商实在不容易，这次房贷危机让开发商恐慌如惊弓之鸟，已经组团向政府及银行界发出声音力图施压减少买家因无法settle对自身的冲击，不少外销比例过大的外来开发商更面临难以获得贷款及买家放弃settle比例过大而不得不退出市场的困扰，开发商与投资者一样要承担政策性风险。新州Sunset条款修正法案无疑更加提高了行业门槛。虽败犹荣的WOLLI CREEK等地专案的受害业主们的维权行动无疑为修正案的产生与获得通过作出了程度不同的贡献。

根据新规，开发商不可以单方面或自动取消购房合同。开发商在行使日落条款取消合同前必须征得购房者同意，需要给买方28天的书面通知，清楚写明工程延期和撤销合同的原因。说明为什么不能在日落时间之前完工。开发商要取得买家书面同意书后才可以撤销合同；如果业主不同意，开发商必须向最高法院提出申请，就终结合同给出正当理由，要从新州高等法院拿到一个准许令才能取消合同。

新州最高法院在决定开发商是否能撤销合同时，会考虑以下几点因素：合同条款；开发商是否存有不合理或恶意的动机；开发商工程延期的原因；房价是否有所增长；其它法院觉得应该考量的因素。新法令自2015年11月2日生效。2015年11月之前的期房合同通常规定，开发商在一些因素影响下，如自然灾害，经济动荡等，引致不能够在Sunset Date之前交房，开发商有权利单方面取消合同, 或在日落时间后合同自动取消。

在火热的地产市场中，日落条款会被一些不良开发商利用，可能先以低价销售达标获取银行贷款，然后故意拖延交房时间，启动日落条款，目的是退出合同，以更高的价格重新出售房产。原买家尽管不损失订金，但错失资本增值机会。

新法令将打击部分无良开发商利用日落条款取消购房合同，损害期房买家利益的行为，意图在该日期（2015年11月2日）后撤销合同的开发商都必须遵守以上法令，这样就为期房购买者提供了切实的安全保障。

楼花固然有风险，但风险可以通过各种方法控制到尽量低．

温馨提示：维洲(墨尔本)7月1日对外国人增加4％印花税至7％。合同必须赶快在七月一日前交换掉才能避免损失。欢迎加入澳洲房贷危机互助平台。

作者：金牌地产李闻新Steven Lee

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