是时候聊聊自管养老金了，买房投资靠它了

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（澳洲生活网讯）在澳洲，房产依然是投资的上上选择。澳洲比不上国内那样充满机遇，规则既定，投资的路子也相对窄了许多。和股票这种每天玩心跳的刺激场面比起来，房产的回报来的更加放心，而且你拥有的也是实实在在，看得见摸得着的资产。

有些人收入不算高，听到“房产投资”四个字就打怵，更何况悉尼的房价已经居高不下，稍微中意点的房子也起码要70多万，就算我有这个心，我上哪去凑这个钱呢？

其实我们会计事务所中有太多客户的手下动辄便是三四套、甚至是四五套房，而他们之中的有些人也同你我一样，靠着有限的固定工资过日子。不妨想一下赌场，赌场里有人一掷千金，但更多的人是拿着10元、20元的筹码玩的不亦乐乎。投资房产也是一样，土豪有土豪的专属玩法，收入有限的人也可以上得台面。房产这一行当，只有投资，无非大小，关键在于方式，方法，以及策略。

利用自管养老金（SMSF）进行买房投资是一个非常实在的方法，比起将投资房放在自己名下，前者的操作流程要更加复杂，但在税务方面也有很多好处，比如房产出售之后增值部分只需要交10%的增值税等，我们会在文章的最后作说明。

自管养老金（SMSF）的买房投资中最为关键的一点便是贷款:我们在SMSF中准备一部分资金支付首期，其余的部分向银行贷款，或者向相关人员（比如自己或者父母）借款。要实现这一目的，我们就需要建立一个信托基金（Custody Trust，或Bare Trust），由信托基金“出面”向银行（或其他相关人员）完成借贷。更简单的说，信托基金就像是一个公司，是一个独立法人；SMSF是受惠方，而我们作为信托基金的成员，就像公司的经理，为我们的股东—也就是SMSF带来利益。

基于这样的关系，在还清贷款之前，房产的拥有权归信托基金所有，并交予银行作为贷款的抵押。一旦出现诸如无法偿还贷款等情况，银行的追索触角无法伸向你我。因此，自管养老金买房投资一项很大的优点便是实现了对个人资产的保护。

也正因为如此，银行在为信托基金做贷款的时候，会降低贷款/房价的比例，其结果就是对比个人，信托基金能够申请到的贷款数额会降低，而贷款利率会更高。

有人可能会产生疑问：既然如此，为什么不直接以个人的名义买房？反而还要兜一个大圈子，用自管养老金作投资呢？

这是因为，自管养老金作为养老金的一种，在税务上有很多的优势。