海外人士买投资房需要退税吗

（澳洲生活网讯）澳大利亚是一个移民国家，其优美的自然环境，以及成熟的投资政策吸引着越来越多的海外投资者。随着澳洲房产市场的逐渐升温，对海外购房条件的限制逐渐减少，在悉尼，墨尔本等大城市买投资房成为不少海外人士的选择。那么海外人士购买投资房需要退税吗？下面我们就为大家分享一下海外人士买投资房退税那些事。

首先，我们来介绍澳大利亚税务的一个核心概念，即税务居民（Tax Resident）和非税务居民（Non Tax Resident）。澳大利亚税务局（ATO）制定了一系列“测试”来判断纳税人是否为税务居民，它直接影响着纳税人收入申报的范围，税率以及是否可以享受一些优惠的税务政策。如果纳税人长期居住在澳大利亚，通过 “常住测试”，“183天测试”，“养老金测试”的其中一个，便符合澳大利亚税务居民条件。这里判定是否为澳洲居民的核心在于您是否有意愿长期居住逗留在澳洲。比如，一些163生意移民的人士，以及部分来澳探望子女逗留时间非常久的父母等，都可能被判定为税务居民。

澳大利亚税务居民需要申报在澳大利亚以及其他国家或地区的收入，非澳大利亚税务居民只须申报其在澳大利亚的收入。所以即使海外投资者长期不在澳大利亚，仍需要在每个财年向澳大利亚税务局（ATO）申报在澳大利亚境内买投资房产生的收入，例如将房屋出租所收到的租金。

对于海外人士来说，你们在澳的收入将至少需要缴纳32.5%的税费。如果收入超过8万，超出部分则需要缴纳37%的税费。如果收入再高，超过了18万，那么超出部分将需要缴纳45%的税费。这对于海外人士来说，无疑是一笔巨大的税务负担。

当前很多海外房产投资者对澳大利亚相关税法不是太了解，导致延迟或没有履行申报义务，除了或将遭澳大利亚税务局（ATO）罚款之外，如果以后想要申请移民，也会因为信用降级下降造成诸多不便。

既然海外人士在澳大利亚买投资房的相关收入需要向澳大利亚税务局（ATO）申报，那么就需要利用澳洲现有的税收政策退税抵税为自己争取可以享受到的权益。

大部分海外人士通过银行贷款购买投资房，并以租金来补贴房贷还款。这些租金收入需要向澳大利亚税务局（ATO）申报，而其中的很多开支可以在退税时作为收入抵扣，例如物业管理费，购房贷款产生的利息，房屋设施折旧，园艺和除草费用，房产保险，房主交付的水费，房屋维护维修费等等。如果收入大于相关费用，海外投资者则需要支付相对应的税款。如果收入小于相关费用，则可以延续至下一个财年并抵消将来的收益。

如果海外人士投资的是商业房产，而不是普通住宅房产，可能还需要支付租金收入中所含10%的消费税（GST），这种情况下可以通过申请退回一些包含消费税的费用。投资房可申报的退税项目繁多，如果海外人士对澳大利亚相关税法规定不熟悉而无法准确申报，很有可能会被ATO以欺诈进行处罚。

此外，很多人可能还不知道，您在澳贷款买投资房的的贷款利息，报税时是可以用来抵扣租金的！但如果您报税时不知道，没有上报您的贷款利息作为抵扣，这部分本可以省下的税费也就白白流失掉了。

这个时候，找一个了解您财务和贷款情况、设身处地为您考虑的专业负责的会计师就十分重要。此外，由于报税的专业性和复杂性，建议海外人士通过注册会计师填写并递交退税表格。

对投资房申报还想了解更多专业意见或者需要填写并递交退税表格服务的朋友，可以直接联系到我们EndureGO，我们专业的会计师团队竭诚为您服务。

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