图：网络
（澳洲生活网讯）澳洲是房产投资客的天堂，澳洲本地人有投资房现象普遍。比如悉尼，有很多的房子是投资客所有。 Google (大陆朋友只有用“百度”)一搜“澳洲房产投资”，几百篇文章，广告真真假假鱼目混珠。
在澳洲，合法的投资客政府是欢迎的，也是非常尊重的，此文主要想给在澳洲投资房产的新手，或者一直犹豫不决是否要进入市场的人士分享我自己的心得。
1.要有信心，了解澳洲大城市近30年平均房产涨幅为7%左右。这个是所有计算的基础和前提。合理利用贷款，按80%贷款算，即5倍杠杆，即使平均水准也有35%的回报，算上杂费等长期持有的话，至少也是20%以上，相比存基金，理财等还是不错的。
2.当然也要有风险管控意识，7%并不是人人都能达到。做为新手，建议找准目标，不求一夜暴涨，就稳稳先做到这7%。第一套房子的成功和失败会影响你接下来的战略和信心，所以只要能小赚就是成功。“稳”字当头，前期尽量找稳健的房子，当然也离不开花一些功夫的。
3.知道房产投资的弱点，即资金流动性差，并不是想取出钱就可以立刻取回来的，是一个较为长期的投资，最好心理准备，看看自己经济情况是否允许。做好最差的打算。投资房产最怕的就是资金链断裂，保证资金充足是非常关键的。
4.不要轻易听取周围非专业人士的意见，比如大姨说这里好，你就去看，然后一个朋友说这里不好，你就又灰心。周围的人如不是房产业内人士，大都靠著感觉和道听涂说的消息来给你意见的。很多也是随口说说而已。这些意见只能参考。尽量倾听房产投资成功人士的意见。
5.第一次投资尽量选择不要太贵的房子。留点资金很重要，买好了可以再买。“少吃多餐”，买越多，资金越分散，那么你的风险就越低。
如何选一套稳健的房子？
1.不要盯著一个城市买，也不要就近买。一个城市有起有落，有时候可能好几年都不会涨上来。一个城市或者一个区如果涨得过高，那么就没必要再追高了。新手容易犯的一个误区就是喜欢选择离自己家很近的地方买，抑或是经常去的地方，熟悉的地方买。
2.以买二手house优先，成长相对稳健。尽量找租金较高的。另一方面公寓楼花投资能打出10倍杠杆，赚起来可以发很快，如zetland, baroogaroo, Rhodes等经典案例，可能年增幅可以翻倍，但是切入的时机和区非常讲究，更适合老手。
3.如果买house的话，尽量买较大的城市，离市中心10-20公里相对稳妥。太近租金回报相对房价太低，万一不涨，持有成本过高。太远则有可能涨幅相对较慢。
4.尽量选择近2-3年没有大涨过的地方。按照30年平均7%的原则，没有大涨过的地方如果要赶上平均那么后面就要发力。但是不要选择20-30年都没怎么涨过的地方，那么很有可能接下来也都不会涨。
5.避免有各种缺陷的房子。有缺陷的房子是给高手玩的。新手尽可能避开低洼，洪水区，煞风景的电线杆，地中间下有Easement(如排污管等)的房子。也尽量不要买靠近主马路非常吵，后院树很多的房子。一个简单的原则是不要贪便宜，如果你发现你的这套房子比周围都便宜，那么就可能说明此房子有问题。而这是新手非常容易犯的错误。
6.另一个就是不要买挂了两个月以上都卖不出的房子。要么就是屋主要价太高，难以卖出，要么就是有惹人不喜欢的东西。你买的时候抢的人越多的房子也代表你卖的时候也会有很多人来抢。反之亦然。
7.学会中庸之道，因为你还不是高手。避开一个城市最便宜的区和最贵的区，避开一个区最便宜的几套房子和最贵的几套房子。一个区房子在40-60万之间的话，你就买45-50万的房子。
8.投资房产切勿感情用事，涨幅和租金回报比是你最关心的问题。一个风景极好的房子能一下子激起你内心深处最强烈的，也是最直接的买房的欲望，但是通常不会有好的租金回报比。一个带游泳池的房子能让你觉得这就是理想的家，但是却可能会让你多付出很多维护费用。一个破烂的房子也许因为房价不高而租金回报比很高，地价占比高而增值潜力大。
冲动前请默念三遍：这个不是自住房。这个不是自住房。这个不是自住房。
9.买房后立即买好各种保险。包括火灾，租金保障险等。出了问题后带来的损失和心里打击会大大超过这些保险钱。
10.初选几套房子后问自己几个问题：附近有大型基建项目吗？附近类似的房子都卖多少钱？房租多少？有人和你抢这套房子吗？地的面积有多大？门幅多宽？是否有飞机，火车，汽车等噪音？周围邻居是否友好？最近的Shopping centre是否有去走一走？
11.如果还是没有头绪的话则可以找一个专业人士的帮助。专业人士可能会收一些费用，但是却通常可以大大提高投资的回报。对一个专业人士来说即使算上费用，7%也并不是难事，而且极有可能高出很多。
这里很多专业的判断就没法一一写了，比如坡地，朝向对房子价值的影响等。很多细节不是一篇文章就能讲完的，以后的文章中会陆续推出。对于新手来说庞大的房产经验也不是短期可以学会的。边投边学才是最佳体会，经验最终是靠实战积累的。如果你投的房子不是占你大比例资金的话也不要想著一口气买到完美的房子。完美的房子是有，但很少，会花你很多时间去找。看到符合自己的就果断出手，要有时间金钱观念。比如50万的一套房子，一年涨7%就是3万5，每天大约100块，一个月大约3000块。也就是说你多看房一个月，自己的时间浪费不说，潜在就损失了3000块。
最后我祝读者能够买到心仪的房子，有一个投资大师曾经说过，你要成为成功房产投资客的第一步就是—先买一个房子。
供稿： Hunter 沈博士
This post was last modified on 2016年10月16日 07:09
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