个人退税（之五）：ATO特别关注投资房财产扣税费用

（澳洲生活网讯）ATO将专注于投资房财产扣税费用这个税收，鼓励出租业主仔细检查他们的扣税是否正确。

ATO密切关注如下方面:

·过度申报度假屋的扣税,

·在实际情况不符的情况下，丈夫和妻子共同分摊租金收入和费用

·抵扣在购买后不久的修理和维护房地产费用

·申报私人使用那部分贷款的利息在投资房中。

而ATO将密切关注这些问题早在2015年,它还将积极教育出租业主对他们能做什么和不能索赔。

例如：ATO将特别注意在受欢迎的度假房地区的出租房业主,提醒他们只申报他们有权扣除,房地产的出租或者是真正可供出租时期得费用。

如下是一些简单的规则出租业主应该遵循避免犯错的纳税申报表：

1.重要的是所有业主应保持准确的记录，这有助于确保他们宣布适量的租金收入,他们主张的证据。

2.租赁期间,业主应该只要求扣除房地产出租或真正可供出租。如果财产出租以低于市场利率,例如家人或朋友,只能扣除和收入额度一样的费用。

3.成本修复损伤、缺陷或恶化现有购买,或改造成本,不能称作为直接扣除。这些费用是要在以后的年度里用来折旧。

如下是案例研究

1.度假屋

ATO最近修改了一个纳税人不可以抵扣的度假屋的费用：

情况是纳税人出租期间给家人和朋友以低于市场利率。出租广告只是在纳税人的自己的营业场所,没有真正的出租房产。房租大大的超出周围的市场出租价格。

ATO裁定财产主要用于纳税人的个人使用,抵扣仅限于挣来的家人和朋友的房租。最终的结果是,纳税人不得不支付更多的税收和罚款。

丈夫和妻子之间不按比例分配：

ATO实例,丈夫和妻子共同拥有财产，但把收入和抵扣不平等的分配来实现最高的退税。有些人甚至随意给低收入者分配高的收入和给高收入者分配多的费用来抵扣。这些类型的安排当然会引起ATO的极大注意。会被处以更高的处罚,ATO相信他们这样做完全是故意而为而不是不懂。

重新贷款：

ATO最近有一些案例,纳税人为了支付女儿的婚礼或海外度假重新贷款。纳税人申报了整个利息金额,但是应该只抵扣和投资有关的部分。

修理和维护

纳税人最近有申报的修理和维护新购买的出租房，可是这里指的修理和维护财产是明显改进房产。纳税人提供的发票注明的是“翻新”。进一步调查发现翻新的范围包括完全翻新房产和完全用新的代替旧的设备和配件。大修理和维护是不允许一次性抵扣的,因为最初的维修和改进是在增加房产的价值。

重建投资房

丈夫和妻子拆除了现有的出租赁房然后建立了一个新的房子。在所得税申报表中他们申报扣除所有成本为建筑的修理和维护。而构建的新投资房的成本是允许抵扣的只是正确的方法是在40年内来折旧成本,申报2.5%的建设成本作为资本扣除是可以的，而不是报成修理和维护索赔来一次性抵扣。

如需要更多信息，请查看ato.gov.au有一系列的视频可以帮助出租业主正确要求租金减免。

作者：王霓娜（根据ATO资料整理收集）

CPA，Tax Agent

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