结合国民生活观念谈远郊房产增值的必然性

（澳洲生活网讯）随着西北铁路线的继续推进，新机场规划逐步浮出水面，最近悉尼的西北区和西南区继续保持两位数的强劲增长态势。有趣的是对于这类开发中的区域，一直以来都有高度对立的两种观点。

有不少人看好基础设施升级和人口增加后的增值潜力，同时，也有一些人依然担忧这些区域太荒芜，是不是涨幅到了头以后很难出手。站在一个投资者角度，笔者也非常理解这两类人的心态。

本人认为判断这些区未来的投资价值，只是讨论这些区本身的规划是不够的，我们们要挖掘更深层次的驱动因素，那就是大多数澳洲人的生活方式和观念问题。

以悉尼为例，看下悉尼House的价格分布，现在新开发的项目大多在西北和西南距离CBD45分钟车程左右的区域，均价基本在70-120万左右。而如果是传统富人区北区。距离CBD半个小时车程左右地方价格已经在200-300万左右，是这些新区的三倍。为什么差距那么大地球人都知道，因为北区发展的早，社区普遍比较成熟。设施更完善，因此现阶段肯定更适合居住。

悉尼是全世界最大的移民城市之一，人口不断增长，这几年人口的增加使近郊的土地和物业供应远远满足不了市场的需要，而传统意义上本地人和新移民大部分买房还是首选House，但是供应又不足，再加上通货膨胀。

这就导致包括北区在内，近郊的土地价格不断飙升，很多人都负担不起，这种情况下就出现分化，一部分人还是喜欢老区较好的环境。于是会选择买联排别墅和公寓。另一部分人觉得祖祖辈辈都住的House，还是要有块地，能负担得起的只有往更远更偏的，这样就只能考虑西北和西南了。而这些地方一直是以农地为主，地价很便宜，因此很多开发商看准市场机会，去那边大量拿地开发，政府对此也是鼓励态度，在那边规划了很多大型项目，希望合理分散人口，增加基建，也刺激就业和经济。比如众所周知的很快通车的西北铁路线，Sydney Busniess Park，西南面的新机场和轻轨线的规划等一大批促进交通和就业的项目，这样一来势必会吸引更多开发商和居民去那边投资和居住，土地和房屋增值是必然的，这本身也是投资这块地的意义所在。

不了解澳洲的国内投资者以及初到澳洲的新移民最担心的是这么偏的地方是不是真的有人会过来住或者租房，因为国内这样所谓类似的高铁新城太多了，但最后变鬼城的也很多。但是澳洲是不一样的情况，最简单的一点就是查下它的空置率。西北和西南绝大部分地区空置率都在1.5%左右，也就是说100套房子只有1套半是空着的，同样的情况也发生在墨尔本的西区，一般人觉得比较荒芜的地方空置率只有2%左右，而墨尔本CBD空置率最高时接近5%。

这就要说起澳洲人的生活观念。和国内人不一样，官方统计，澳洲租房的者占总人口三成以上，澳洲是一个消费导向的国家，追求生活的自由和随性，加上社会保障完善，大家都不怎么存钱，很多人每周工资到手以后没几天就花的差不多，不愿意为了买房牺牲生活质量。同时，澳洲人买房很少靠父母，甚至很多人18岁独立之后住在父母那里会被要求交房租！因此澳洲年轻人很多都攒不下什么钱。一些年薪十几万澳币的经理级人物一样还在租房，对于很多人来说，四十岁再买房甚至一辈子租房都可以接受。

这就是为什么这么多本地人租房的原因，再加上移民，在此工作的外国人和留学生，租房市场是非常活跃的。即使远离CBD的地方，只要环境好，设施齐全，一些土生土长的本地人还是愿意租在那边，比如墨尔本西区，悉尼西南和西北区，因为房租便宜，基础设施也已经逐渐跟上来了。政府也在这些区域规划了大型就业中心，主动引导更多人口往这些区域迁移，减轻老城区压力。

同时，很多有孩子的家庭也都在那边租House住，因为孩子多，那边House租金相对便宜，生活一样方便，因为澳洲人都是开车，只要周边有购物，基本每周开车去集中采购一两次即可，和国内最大不同是，澳洲CBD以外多社区里很少有零售商店。反倒是CBD空置率要更高，因为公寓供应量大，导致空置率增加，这点在墨尔本，布里斯班等比较突出，悉尼因为限高，批建困难依然保持极低空置率，

再说回到远郊，澳洲的规划是很科学的，一个区是否要新建大型购物中心，学校等等，完全根据这个区预测人口增长的需要来决定的，不会胡乱建设，因此在澳洲你很难看到大体量商业综合体扎堆的情况。正是在这种背景下，过去极度荒芜的远郊也一直在稳步的爬升状态，伴随着的是新规划的不断出台，基础设施的完善，从而吸引人口逐渐增加，而人口增加也会反过来促进前两者的加速推进。

这样保持着新建房／就业区-人口增加-基础设施提升-吸引更多人口-新建房的良性循环，因此空置率始终保持在非常低的状态。

这体现了作为西方发达国家社区规划和管理的科学性和前瞻性。当然这个过程是一个比较缓慢的过程，毕竟这里大兴土木速度远远比不过国内，但是胜就胜在稳定，风险低。适合5-8年左右中长线投资，毕竟这些地方价格只有热门区域三分之一不到，等到这边规划的方案大部分实施了，势必会有一个爆发的阶段。悉尼西北区的Kellyville, The Ponds, Schfields等前几年最高达20%左右的增幅，就是这样的典型。政府引导新建大片House社区，同时大力发展相关配套，5，6年前这些区还无人问津，价格只要4、50万，现在已经翻1倍不止破百万了。

墨尔本西区也是类似情况，只不过悉尼地形和政策限制土地供应偏少才导致这几年价格涨的相对较快，墨尔本西区会相对慢一些。

即使这样，相比成熟的近郊热门区域，远郊目前仍然比较空旷，这是事实，但它只是反映了现阶段的市场价值而已，一个成功的投资者，既不能被表面的繁华所蒙蔽，也不必为眼前的荒芜而沮丧，眼前所呈现的并不一定是未来，这些区的未来一定是往上走的。这个不必怀疑。关键是怎样一个投资策略，作为本地人士，应该有一个明确的中远期财务规划，以及若干年后资产配置和现金流的合理预期。

对于国内高净值人士来说，如果是想规避人民币贬值风险，增强资产抗风险性，在这些区域投资是一个非常好的选择。但是不适合单一追求资

产回报速度的客户。

作者Jeremy Jiang

澳洲Freelife地产集团创始人

资深地产分析师

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