悉尼/墨尔本房产即将泡沫化

（澳洲生活网）上周，四大银行的首席执行长在议会听证会上表示，不用担心悉尼和墨尔本房地产会泡沫化。3月9日，macrobusiness.com.au网站的非常规经济学家，对此作出评论。

首先回顾《悉尼晨锋报》上周的报导，在议会举行的银行听证会中，国民银行（NAB）、西太银行（Westpac）和联邦银行（CBA）的首席执行长表示，虽然他们对房地产的某些因素感到担忧，但他们不认为房价过高。

西太银行代表Brian Hartzer上周三告诉议会委员会，“房价因投机而泡沫化”和“房价超出市场基本面”，这两者是有区别的。悉尼或墨尔本的房价涨得最多，但不会泡沫化。

国民银行执行长AndrewThorburn也认为，虽然风险正在上升，但这两个城市的房价不算过高。联邦银行行长Ian Narev在周二出席听证会时指出，该银行觉得全澳的借贷情况，处在舒适平稳（comfortable）的状态。

周二，澳新银行总裁Shayne Elliott作听证时，委员会没有询问他对房市的看法，但去年耶诞节前他说过，虽然他持谨慎态度，但仍预期市场不会发生“灾难”。

表1：房屋库存总量VSGDP（来源：www.macrobusiness.com.au）

然而，非常规经济学家表示，首先，目前全国房价与GDP相比已达历史新高，比爱尔兰房地产泡沫化的高峰期还高。两个城市的房价都已被高估，新州和维州在2016年6月已创下最高纪录。（见表1）

而两个城市的另一个收益指标—租金收益率，却暴跌到历史新低。根据CoreLogic的数据，截至2017年2月，墨尔本住宅价格是年租金的37倍，悉尼是36倍。

表2：各州总金融项目中投资者份额（制作：www.macrobusiness.com.au）

与此同时，尽管从高峰期下降了，但投资者在新州（55%的份额）和维州（46%）的投资数量依然非常庞大，与历史新低的租金收益相比，很明显将会出现投机泡沫。（见表2）

最后要提的是，澳洲的家庭债务（其中大部分是抵押贷款债务）是世界第二高的。我们会让读者自己得出一个结论：悉尼和墨尔本的房产市场是一个泡沫。

除了以上非常规经济学家的评论之外，上周CoreLogic也提到，在央行多次降息的情况下，州府城市房价的年增长率是近7年来的新高，投资者的需求推高了悉尼和墨尔本的房价。经合组织（OECD）提出警告，澳洲房价可能会“崩溃”，从而导致新一轮的经济衰退，房价和家庭债务水准都已达到前所未有的高度，必须警惕。

编译：青宇