(澳洲生活网)自从20世纪90年代以来,RBA(澳大利亚储备银行)目前的无风险现金利率(cash rate)已经降低到了历史最低水平,1.5%。并且从2008年8月以来,无风险现金利率从7.25%降低了17次最终变成历史最低的1.5%。
从历史上看,RBA每次改变无风险现金利率(cash rate)的同时,其他银行也会纷纷效仿,因而相应的住房贷款利率也会受到影响。然而最近银行业有一种趋势,就是各大银行调整他们的标准浮动利率(standard variable rate)和其他住房贷款利率的时,已经不再依赖RBA的决定了,比如说NAB、Westpac等等,取而代之的是根据APRA(澳洲监管局)的决策和海外利息的波动而做出调整。
2017年3月16日,NAB将其标准浮动利率提高了15个基准点,并归因于贷款监管力度加大和融资成本的增加。NAB决定将贷款利率以每年7个基准点的速度增长至5.32%,这一决定将在2017年3月24日即这周五生效。因此NAB举例说,如果有人现在有30万贷款,30年分期付款,那此人今后将每月多付13块来偿还利息!然而更糟糕的是,对于NAB的投资房贷款者来说,他们将面临更严峻的风险,NAB的浮动利率将从5.55%跳至5.8%,也是从2017年3月24日今天生效!这意味着,投资者贷款30万30年期的话,每月将额外多付47刀每年将多付564块!这是一笔不小的数目!
鉴于住房贷款处于历史最低水平,很多人自信地认为澳洲利率不再增长了。然而大家需要知道的是,曾经在2008年,现金利率曾高达7.25%,正常家庭贷款利率大约为9%-10%,而那时每个人都觉得10%的利息是低的。因此,如果现在各大银行再将贷款利率提高高达3%,到7.75%,那情况将和2008年类似,大多数人在偿还贷款时会遇到非常极大困难。请看如下:
表1:住房贷款利率对年度还款的影响
表2:可支配收入占住房贷款还款的百分比
现在我们假设一个家庭税前收入是8万块,目前贷款利率4%,有100万贷款。那么如果贷款利率增加到7.75%,每年还款额度将从$40,000刀增加到$77,500刀,增加了几乎一倍的还款!那么照以前8万的收入,利息还是4%的时候,每年还4万的还款压力还不大,那时64%的收入会用来还贷款,但如果利息上升到7.75%的时候,那么每年还贷款会增加到7万多的时候, ,124%的收入会用来还贷款,那么这个家庭除去还贷款几乎没钱生活了,应为处了百分之百的收入还贷款外,这个家庭还要贷款24%的收入去还服务贷款,而他们会没有任何钱付正常的生活费用。!!!
重要的一点是,澳大利亚银行从海外获得约40%的资金,因此如果海外利率增加,澳洲的银行很大概率也会增加利率。这里,美联储的决策就显得尤为重要。自美国衰退以来,美联储将利率维持在了一个非常低的水准,近乎为零。但是最近美联储暗示将开始增加利率,2017年上升了标准浮动利息,而且这个上升是在上次3个月上升以后短时间内的调整。美国储备银行将在2017年增加两个点,而2018年他们准备增加3个点,他们希望利率最终能回到正轨。美联储这一做法,是因为他们觉得经济开始恢复,通货膨胀开始上升,而失业率开始下降。
因此,澳洲紧随美国增加利率并不奇怪。
人们常常喜欢在开始贷款时获得最低的利率,这样就能安心了。但是又有多少人在结算后再花时间审查自己的利率,来确保自己时刻处于市场最低的位置。有些人贷款了10余年,当初贷款很可能拿到了最低的利率,但是经过时间的洗礼,当年的最低有可能变成了时下的最高!
因此,英雕格EndureGo的建议是,我们可以免费审查您的贷款,看看是否能帮您改善的更好!如果您是NAB或Westpac的客户,那这一点尤为重要。更重要的是,固定利率是否受用于您,您是否确保自己有足够的现金来面对今后可能增长的利率?
作为悉尼和阿德莱德最好的抵押贷款经纪人之一,我们非常乐意听取您的声音,我们的使命是确保您获得最低的房屋贷款利率,您只需记住100万的贷款,3.65%和4.4%的贷款利率会导致$3500块的利息差!如果利率在近期上涨,您和您的家人肯定都不希望自己的贷款翻一番!您只需要给我们英雕格一个电话悉尼02-8958-1959或者阿德莱德08-8123-6788或0410-829-900,我们的专业团队都能第一时间给您竭诚服务!!!
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This post was last modified on 2017年8月22日 15:28
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