租金下降、租户流失将危及投资组合

（澳洲生活网）据数字金融分析公司（Digital Finance Analytics, DFA）的报告显示，租金下跌和租户的减少，可能会严重危及全澳近36,000个投资组合的稳定性。

现今有太多投资者仰赖租金来偿还房贷，以悉尼的情况来说，如果租金下降，将有超过1/3的投资组合将面临风险，而墨尔本将会有1/4的房产受到波及。

DFA首长Martin North表示，假如租金增长停摆，那么以租金收入来偿还抵押借款的投资人，必将首当其冲。根据家庭分析调查推估，将有36,000个投资组合受到影响。

房屋和公寓的供应量不断增加（尤其是布里斯本的公寓供应过剩），造成租金下降，对许多投资者造成压力。North推测，布里斯本房地产投资者的投资组合中，约有20%会面临风险，而阿德莱德、柏斯和坎培拉所受的影响相对较小，都低于10%。

许多投资顾问、抵押贷款经纪人和房地产分析师的评论，都和North的研究相呼应。由于投资型房产的现金流疲软、抵押资产净值低迷、高杠杆及大量贷款担保等等情况显示，投资人需要重新审视、调整手上的投资组合，并将降低负债金额。

澳洲央行行长Philip Lowe认为，银行提供太多的抵押贷款给收入不稳定的投资者和业主，因此只要经济上一点小冲击，就会增加他们违约的风险。

澳洲财经策略公司（Mario Borg Strategic Finance）总裁Mario Borg在接受《澳洲金融评论报》（AFR）采访时表示，“投资人如果没有稳定偿还贷款的现金流，那麻烦就大了。”Borg拥有一个混合型投资组合，包含公寓和房屋，价值超过1千万元。

他说，“因为每个人的经济状况不同、个人处境不一样，因此现实中不存在所谓的‘最理想的投资组合’，投资组合并非只有一种模式。”

Borg自创了一个对抗经济压力的缓冲方法：在市场下滑或利率上涨时，只贷款投资房产的30%~40%。“你应该自问，如果有预料之外的事情发生，比方说你突然失业了、业务上出现逆转或是现金流减少等等，你是否有足够的钱财缓冲。”

Foster Ramsay Finance公司执行长Christopher Foster-Ramsay认为，借款人必须考虑目前的借贷环境，包括利息较高、首付金额较多等现况，并仔细的审视自己的财务状况和偿还能力。“房地产投资者即将面临市场动荡。想申请只偿还利息（interest-only loans）的贷款项目，将会越来越困难。”

原文：http://www.yourinvestmentpropertymag.com.au/news/falling-rents-loss

编译：乔伊