住房负担问题 不只是价格问题

（澳洲生活网）解决住房负担危机是当前各州政府亟须解决的议题，而逐年攀升的房贷利率无疑是雪上加霜。theconversation.com网站有一篇评论针对政府的解决方案提出建言，如下文。

目前，在郊区开发低廉的住房，已成了解决此议题最常用的作法。换句话说，政府认为兴建低价的房屋，就是解决可负担住房的最佳方案。为此，建商也致力于压低建案的成本，而且越低越好。

然而，这样的做法却带来了较高额的维护成本。建商为了节省成本，不安装太阳能的冷暖系统，因此这样的房子将需要使用更多的能源。也就是说，住在这样的房子里，需要付出高额的空调费用。

这类的建案通常只会符合建筑法规的最低标准，所以不良的设计与劣质的建材，都会让住房的成本反映在维护费用上，而这类的建筑对于抵御天灾的能力也相对较弱。

此外，由于郊区缺乏便利的交通和基础设施，因此增值空间有限，也让贫困家庭陷入另一种困境。他们需要支付更多的交通费才能到城市工作和享受较好的服务。

面临未来的风险

事实上，这样的作法虽然让屋主有能力购买一间房子，但相对的也是鼓励他们承担未来可能发生的风险与成本。

通过新屋交易量的增多，政府会感到高兴。然而，却忽视了屋主在拥有住房的同时，却无法负担后续的维护费用。也就是说，这不仅仅是如何买房的问题。

对于经济上有困难的屋主而言，节省成本的第一个做法，就是取消房屋保险，或是不足额保险。大约有14%的人没有任何房产保险或是财产没保险。

有保险的人中，很多人知道他们的保险额度不足。早在2012年的资料中便显示，1/4的屋主并没有对屋内的财产做保险，其他估算的数据也指出，澳洲有1/3的家庭没有保险。近期的资料则显示，41%的租户没有对屋内的财产做保险。

最近发生的“黛比”旋风（Cyclone Debbie）提醒了我们，有多少家庭直接暴露在天然灾害中，包括身体上、财物上的损失和精神、情绪上的影响。

许多实际案例指出，许多家庭因为保险涵盖范围不足，造成极大的财物损失，最后，他们只能再度回到可负担住房的等候名单之列。

因此，如果只考虑住房的价格和购买言价住房的人数，那么我们就大大的低估了可负担住房的问题。

政府极力促成低收入家庭购买这些高能源需求的房屋，以及位于天然灾害高风险的区域，但屋主本身又没有全额保险的能力，从这个风灾造成的损失，正好证明目前的解决方式是错。

重新定义“可负担能力”问题

我们需要采取一个重要的行动，就是将住房可负担能力重新下定义，必须包含房屋所有权和持续的生活成本。也就是说，解决可负担住房危机时，不仅仅要考量最初购入的成本，还应包括住房期间所需负担的生活成本。这个做法也会将不足额保险与高利率的风险纳入评估。

在筹建基础建设与重要公共设施所需的资金上，就是使用这样的方法。当我们计画重要的基础建设时，其成本效益的评估必须考量生命周期的成本(the whole-of-life costs)。基础建设的倡导者将日后的维护费用纳入建设成本之中，因此建商的投资成本降低，让这个项目更有吸引力。

这样的方案可用于低廉住房的开发，进而真正的解决可负担住房的问题。

原文：http://theconversation.com/affordable-housing-is-not-just-about-the-purchase-price-75859

编译：青宇