让租户也能拥有安全的“家”

（澳洲生活网）目前政府努力解决住房负担问题，但是，租金也是一个亟待政府关注的议题。西悉尼大学城市地理学研究学者Emma Power在The Conversation网站上提出以下见解：

澳洲许多城市的租金不断的增高，对低收入和极低收入者来说，租房还是遥不可及的事。租户同时还面临著很大的“住房不安全感”。澳洲有50%的租户签的是“定期租赁”的一年合同，20%是签“按月租屋”的短期合同，后者的变动和不稳定因素较大。

很多人基本上无钱买房，那么出租房就成了他们的安身之地，政府需要帮他们解决租赁的负担能力，并保障租期的稳定性，减少住房不安全感。

租金负担能力的危机

要想解决住房负担能力，那么，增加社会住房供应量和土地使用权多样性，将至关重要。目前有一些被看好的政策，如近期公布的提案，用债券融合模式来资助建造可负担住房的资金。

假如可负担住房数量未能大幅度增加，那政府就必须增加租金补助，尤其是在租金昂贵的地区。

但澳洲各地的住房成本不一，许多低收入户需要留在高成本地区。包括社区和家庭网络原本就在这个地区的老年人，以及在这些地区工作的人。

许多产业都在高成本的城市，这些产业依赖低收入和极低收入者的工作，这些人应当有权获得可负担且安全的住房，而且必须是个像“家”一样的房子。

保障租户的权利

要使租房真正成为买房的替代方案，那就必须保障租房安全性。若要向“安全”租房迈进，我们应奖励长期性质的房屋投资。例如，鼓励公共机构加入投资，包括养老基金公司，和长期、大量投资租赁住房的企业。

然而，我们无法保证机构投资者的加入能有效提供更实惠的出租房，因此我们须进一步致力于改变租赁法规，以确保租户（包括年轻一代的长期租户）能体验到安全的“家”的感觉。具体改变包括：

1.避免房东毫无理由的驱逐租户

“有可能会被赶出去”的念头时常如阴影般压迫著租户。当租户行使应有权利，如要求房东维修及维护屋内设施时，若房东不愿意，或因此感到不悦，他们可能会藉此驱逐租户。在没有法律明文约束下，无实际根据的驱逐作法成了房东的报复行为。

新州租户协会（Tenants’ Union of NSW）也对此提出要求，希望能透过租赁法规来平衡房东与租户间的利益，明确合理的租期终止理由。

类似的法规可参考德国的例子。德国的租赁法保证了租赁期的安全，阻止房东在某些情况下终止租约的行为。举例来说，即便租户违反租赁合同（如欠缴房租），或房东自己想把房屋收回自住、变卖，都不构成可驱逐租户的理由。

2.“调高租金”有时是赶走租户的一种作法

近期的一份调查《Unsettled: Life in Australia’s private rental market》显示，11%的租户在要求房东维修房屋后，收到租金调涨的通知；10%的租户则表示，当他们提出房屋整修的请求后，房东或房产经纪人显得很生气。

由此看来，在调高租金的规则上，我们需要加强监管，并且对于房东无理由的调涨行为，要有更严厉的罚则。

在这方面，德国同样提供了很好的示范。德国很少允许房东调高租金。他们规定：租金调涨必须以3个类似住宅的租金为基础，或是须参考当地的租金数据库。

3.保障租户有营造“一个家”的权利

租赁法应保障租户能让租处变得更像自己的家，包括改装房屋，允许养宠物；允许老人或行动不便的租户进行局部改建。

前一阵子，Power女士采访了一些年长租户，他们想改变一些屋内的设施，被房东拒绝，这些年长租户只好搬离租处。

新州正在考虑修改目前的住宅租赁法，赋予租户改建的权利，确保出租物业适用于各类型租户的需求。不过，房屋外观的改变不在保障范围内。

社会普遍认为房东与租户有不同的利益。事实上，两者的利益是非常相似的：安全的租赁关系和共同维护出租房，无论是房东或租户，都能从中获益。

小结：

低收入户因为没钱买房子，所以长期租赁就成了生活常态。政府在解决住房可负担性的危机时，也不能忽视租房存在的问题。除了补助租金或者增加廉价房，政府还应关注租户在租房过程中面对的困境。房东和租户之间并非是对立的，若是政府能提出一些政策，让双方都受到尊重和保护，将促使他们互相体谅，创造双赢的良好结果。政策可以改变事情的走向，而真正能达成目标的关键还是人心的变化

编译：乔伊