2017年下一个投资风口在哪里？商业物业投资预测全面分析

• 因产业和州不同而异， 投资者需要有选择。
• 近年来澳大利亚的低利率促使办公室、工业和零售物业价值上升，买家积极寻求机会，这一趋势预计将持续下去。
• 低利率，使商业物业成为代替其它的有吸引力的投资品种。
• 商业地产价格的上涨大大超过了租金，导致收益率下降。逐渐与全球收益率趋平， 但澳大利亚仍然有优势。
• 州之间的业绩会有所不同，新南威尔士州和维多利亚州的地产市场受益于更强劲的经济和更高的人口增长。
• 根据九月季度的“NAB商业物业调查”， 预计在未来1至2年内， 办公和工业市场的空置率将下降，零售业空置率会增长。较低的空置率可让业主提升租金，增加物业收入。

办公室

预计2017年CBD办事处的有效租金增长率为6.5％ 。

2016年如2015年一样，在悉尼和墨尔本的办事处市场的租户需求旺盛。技术和商业服务部门一直处于扩张模式。

其它地方办公室市场缺少动力，但大多数办公室市场的空置率现在都处于或接近周期性的高峰。布里斯班的空置率在攀升到18%后开始下降 。

随着本地经济改善，悉尼和墨尔本的租户需求将在未来一年继续上升

悉尼中央商务区市场在2018/19年期间的办公空间供不应求，预计在未来五年内，该市场的租金增长将保持强劲，原因在于住房供不应求。非CBD办事处市场预计在这个阶段中将高于平均租金增长。
墨尔本应该有类似的条件，但市场并不周期，这补充了悉尼在投资组合建设模式中的波动。

布里斯班也开始稳定，预计十年前几年的租金复苏缓慢，现在该市的建筑业正在放缓。 ”

工业

工业部门的租金增长在2016年缓和，但预计在2017年将扭转。

预计工业物业“租金适度增长。

但随着收益稳定，资本增长速度放缓。

工业物业位于中部大都会地区，正在经历高档化，在租金和土地价值上跑赢绿地工业区。

受电子商务相关业务需求增加影响的工业物业也将跑赢过大盘。

零售

线上销售增长，以及与经济疲弱相关的周期性问题，在过去几年中，零售物业一直面临这些挑战 。

购物中心的占有成本比例已经调整，房东正在重新定位商场，打击线上威胁，空置率在主要办公楼市场下降，经济增长正在加强。所以促使租金增长的基本面正在改善。

在人口和收入增长强劲的地区，获取市场份额大的区域性购物中心，预计将在未来10年内实现澳大利亚最强劲的租金增长 。

未来12个月的利率和就业的稳定将刺激消费者的需求，有利于零售销售。

目前的零售销售额高于五年的平均水准，新南威尔士州和维多利亚州的最高记录水准在5％左右。

这些州的业绩预计会持续下去。

因此，我们预期新的超市空间的发展降减少。超市经营者通过增加翻新和扩张来适应和增加竞争力，通常比开设新的超市提供更高的资本回报。

 商业物业开发

预计在2017年将放缓，随着NAB商业地产调查显示，开发商计画开始建立新的商业物业。此外，更少的人正在寻求获得土地用于商业发展。

风险

大范围的经济因素可能在2017年对澳大利亚商业物业投资造成挑战。

较低的利率和通货膨胀预计将保持低位一段时间，全球最近的汇率升幅可以从当地的商业地产价格中获得一些支持。

利率最终会上涨，投资者有风险，如果租金和入住率不会更快上涨，房价可能会下降。

英国脱欧”和美国大选等事件后全球市场的不确定性可能会影响财产决策。 Kingcott说：“美国政治的转变让市场相信通货膨胀回升，所以在选举之后，许多资产类别的回报预期正在进行调整。

NAB商业地产调查受访者认为，考虑到租户需求，各州办公楼市场“略有”过度供应，并可能在未来12个月内保持不变。

珀斯和布里斯班办事处的市场尤其供应过剩，可能受到进一步下滑的严重影响。另一方面，新南威尔士州和维多利亚州的租户正面临商业物业短缺的问题。

对于房地产买家，可能难以找到合适的资产进行购买。

2017年的业务面临的一个关键挑战可能是缺乏价格合理的优质零售资产。

对于行业而言，融资可能成为一个问题。

这些房地产投资信托运营商的套期保值或短期到期债务期可能会面临2018财政年及以后年度、利息成本上涨的挑战。

文：Leon

图：网络