大家都知道，自从去年7月1号新财年以来，这一新政对于非税务公民来说，那么他们卖房子的总额的12.5%要在物业过户的时候被预先扣掉并支付给澳洲税务局，而在之前，这个预扣税的税率只有10%。
近年来，许多海外卖家在销售手中物业后，并不会缴纳所得税，而许多境内卖家甚至没有税号。ATO为了打击这部分卖家，在交易完成时，会扣留一部分的成交额作为增值税。税务局将征税人下放到每一位买家，也就是税务局无法征收到卖家应缴纳的税款时，会问责买家而不是卖家。
预扣税针对的人群
总体来说预扣税针对的是非澳洲税务居民。这里边大家可能有一个误区是，拿到了澳洲的PR就是澳洲税务居民了，其实不是这样的。澳洲的居住身份和税务公民不是同一个概念。
第一种群体，生活在海外，在海外工作，有海外收入。所有的联系都在海外。
第二种群体，有澳洲身份，或是澳洲公民。但是长期定居于海外并在海外工作，有海外收入，主要联系都在海外。
预扣税只在卖家不是澳洲税务居民的情况下发生，一般税务居民都是澳洲本地居民。在每一个交易发生时，不管卖家是什么身份，都要先向税务局申请一个税务居民的证书，本地税务居民一般很容易就申请到。所以如果非税务居民出售房产，买家就必须扣除预扣税。
预扣税政策对地产中介的影响
作为连接买家与卖家的桥梁，地产中介促成了交易的完成，并且有义务通知买卖双方新规定对预扣税的影响。但是往往很多地产中介对该规定却是一头雾水。如果交易发生时卖家并不知道有这项政策的存在，在买家付款时，卖家才知道有12.5%的房款会交给税务局，房款凭空消失了12.5%，试问哪个卖家会甘心呢，所以卖家很有可能毁约不出售房产，甚至让中介陷入法律风险中，这时候中介不仅拿不到佣金反而还会惹上官司。所以，当房产价值高于75万澳币时，在交易完成前，房产中介需要向买卖双方说明这个规定，并且督促卖家申请税务居民证明（Clearance certificate）。如果买家能在交易时提供卖家申请的相关证书，ATO将不会预扣12.5%的增值税。因此，也降低了中介的法律风险。
卖家如何退税
对于卖家来说，预扣税往往并不是卖家真正需要缴纳的税额。按照上面我们给出的例子，如果卖家卖出一套80万澳币的房产，由于他不是税务居民，那么他将会收到70万澳币的房款。假设他卖出房产的时候房产增值了10万澳币，而且他没有其他的收入，按照税务局的规定，他需要缴纳26632澳币的税，而实际上，他已经付给税务局10万澳币的预扣税，因此税务局将退还73368澳币给他。
所以说，如果您是海外卖家，在交易完成后可千万不要沮丧地走掉，以为自己交了一大笔税款。其实您需要缴纳的增值税可能远远低于这笔预扣税。而获得税务返还的关键就是不管是海外卖家还是本地卖家，在卖房之前必须有自己的税号。如果您是海外投资者，您想在澳洲投资，您从买房那一刻起就应该有自己的税号。不管是申请税号还是申请退税，您都可以向专业的税务师寻求帮助。
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来源：英雕格
图片：网络
This post was last modified on 2018年4月5日 16:15
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