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小开发商打赢大州政府在澳洲遭遇「强征」(上)

18世纪末辉格党发言人,英国首相老威廉皮特曾经说过:「即使是最穷的人,在他的小屋里也敢于对抗国王的权威屋子可能很破旧,屋顶可能摇摇欲坠; 风可以吹进这所房子,雨可以打进这所房子,但是国王不能踏进这所房子。他的千军万马也不敢跨过这间破房子的门栏。」在中国,这句话被翻译为「风能进,雨能进,国王不能进。」

2018年5月1日,新南威尔士州最高法院判决新南威尔士州强制征收小开发商的土地所发出的强制征收令违法,为这句强调私产神圣不可侵犯的话语做出了新时代的诠释。

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从「拆哪儿」移民到澳洲,很多人觉得自己已经远离强拆,但是是这样的吗回头看看自己的买房合同其中有没有揭露房产地下有矿产或者石油的条款;如果有的话,那么澳洲政府将来是有可能来强制征收你房产的。

如果你的房产不幸在路边,而州政府想拓宽道路的话,那么你的房产也可能是会被强制征收的。开发商Desane就是这样被州政府要求征收房产.Desane和州政府协商无果,不愿意坐以待毙,将州政府道路局(Road&Maritime Service)诉至法庭,最终法庭判决州政府道路局出具的强制征收令无效。

道路拓宽项目WestConnex

开车经过Strathfield的老司机们都知道,Strathfield由于修路之前经常发生堵车现象。这修路就是在修为了把悉尼西区和西南区和悉尼机场和Port Botany地区连接起来的WestConnex的项目。

WestConnex一共分为三个阶段,第一阶段拓宽穆布什道路已经完成,并且已经在开始征收路费;第二阶段在Kingsgrove和StPeters之间修建隧道,已经在开始建筑;第三阶段计划连接M4和M5道路,州政府道路局强制征收Desane的项目就发生在为第三阶段做准备的情形下。

州府欲征收的房产

开发商Desane的房产在罗泽尔,刚好在废弃的罗泽尔铁路围场前面单看Desane的房产并不算很大;但是如果算上废弃的罗泽尔铁路围场,再加上附近其他的小商业房产,整个地段一起可以清理出很大的一片空地出来。道路局一开始的方案并没有涉及到具体要征收谁的房产,只是为了连接M4以及M5道路。初步拟定的几个方案中只有一个是需要强制征收Desane的房产;但是州政府就看上了这一个方案。

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所有道路局的项目以及强制征收令都是需要州政府批准的;所以道路局是绕不开州政府做任何事州政府内阁成员在看过几个方案之后,选择了需要征收Desane房产的这一个:在罗泽尔下面修建隧道,隧道上面可以空出10公顷的绿地(其中就包括对罗泽尔铁路围场的废物利用),修建成近水利民公园这个方案对州政府有两个好处:第一是避开了居民住宅区,只用强制征收几个商业区,对付几个公司总好过对付一群被拆迁的居民;第二是在其他的方案中,WestConnex第三阶段只是简单的修建车站联通M4和M5 ,算不得有什么亮点。而把废弃的罗泽尔铁路围场利用起来,在罗泽尔修建成有10公顷绿地的利民公园,当地居民们会更支持本届政府,这可是可以大大宣传的一笔政绩。在经过州政府的同意后,2016年7月道路局就发文着力宣传这个利民方案。

一般强制征收过程

一般来说,在澳洲政府想要强制征收私产,会拟定几套方案。如果其中一套方案前景良好,阻力没有那么多,那么政府会确认征收这套方案的土地,给业主发出征收令(提议收购公告,PAN),告知业主自己意图强制征收土地。在征收令发出之后,政府会和业主继续谈判;如果谈判无果,那么政府会发强制征收土地公告,强制征收土地。法院起诉,申请赔偿;法院判出的赔偿结果会作为最终判决,业主必须接受。

(未完待续)

 

来源:伟博国际律师事务所

图片:网络

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