ATO将专注于投资房财产扣税费用这个税收，鼓励出租业主仔细检查他们的扣税是否正确。
ATO密切关注如下方面:
而ATO将密切关注这些问题早在2015年,它还将积极教育出租业主对他们能做什么和不能索赔。
例如,ATO将特别注意在受欢迎的度假房地区的出租房业主,提醒他们只申报他们有权扣除,房地产的出租或者是真正可供出租时期得费用。
如下是一些简单的规则出租业主应该遵循避免犯错的纳税申报表：
1.重要的是所有业主应保持准确的记录，这有助于确保他们申报适当的租金收入以及他们申报的证据。
2.租赁期间, 业主应该只要求申报真正可供出租或出租的房产的费用。如果财产出租以低于市场价格, 例如租给家人或朋友,只能扣除和收入额度一些费用。
3.成本修复损伤、缺陷或损坏现有房产,或改造成本,不能称作为直接扣除。这些费用是要在以后的年度里用来折旧。
如下是案例研究
1. 度假屋
ATO最近修改了一个纳税人不可以抵扣的度假屋的费用：
情况是纳税人出租期间给家人和朋友以低于市场利率。出租广告只是在纳税人的自己的营业场所, 没有真正的出租房产。房租大大的超出周围的市场出租价格。
ATO裁定财产主要用于纳税人的个人使用, 抵扣仅限于挣来的家人和朋友的房租。最终的结果是, 纳税人不得不支付更多的税收和罚款。
丈夫和妻子之间不按比例分配：
ATO实例,丈夫和妻子共同拥有财产，但把收入和抵扣不平等的分配来实现最高的退税。有些人甚至随意给低收入者分配高的收入和给高收入者分配多的费用来抵扣。这些类型的安排当然会引起ATO的极大注意。会被处以更高的处罚,ATO相信他们这样做完全是故意而为而不是不懂。
重新贷款：
ATO最近有一些案例,纳税人为了支付女儿的婚礼或海外度假重新贷款。纳税人申报了整个利息金额,但是应该只抵扣和投资有关的部分。
修理和维护
纳税人最近有申报的修理和维护新购买的出租房，可是这里指的修理和维护财产是明显改进房产。纳税人提供的发票注明的是“翻新” 。进一步调查发现翻新的范围包括完全翻新房产和完全用新的代替旧的设备和配件。大修理和改建是不允许一次性抵扣的,因为最初的维修和改进是在增加房产的价值。
重建投资房
丈夫和妻子拆除了现有的出租赁房然后建立了一个新的房子。在所得税申报表中他们申报扣除所有成本为建筑的修理和维护。而构建的新投资房的成本是允许抵扣的只是正确的方法是在40年内来折旧成本,申报2.5%的建设成本作为资本扣除是可以的，而不是报成修理和维护索赔来一次性抵扣。
如需要更多信息，请查看ato.gov.au有一系列的视频可以帮助出租业主正确要求租金减免。或者找个靠谱的会计师帮你合理合法的做到最高退税 还省下你的时间。
作者： NEENA WANG
Tax Agent No. 25202857
0433 524 099
编辑整理：王霓娜
图片：网络
This post was last modified on 2018年6月7日 15:22
无论是装修还是建房，总会在事后回头时出现一些“早知道就好了”的瞬间。但很多时候，真正的错误只有在尘埃落定之后才会被看清。《House & Garden》杂志邀请读者分享他们最想重来一次的装修遗憾，这些回答从常见问题到高成本失误都有涉及。从预算严重超支，到施工顺序错误，这些真实发生过的装修教训，都是在开始新项目之前非常值得参考的经验。 1、天窗位置设计不当 有些问题往往在为时已晚时才会被注意到，其中天窗的具体朝向对室内采光影响巨大。一位读者最大的遗憾是：“把天窗装在了屋顶南侧，而不是北侧。”在澳大利亚，北向天窗全年能获得最充足的自然光，使冬季室内更温暖、整体更明亮且持续时间更长；相比之下，南向天窗多为散射光，采光强度明显较弱。因此，在规划天窗时，不仅要考虑安装在哪个房间，更要考虑屋顶朝向。 2、在有历史保护限制的房产中翻修 购买或修复受历史保护条例约束的房产，看似充满挑战与趣味，但实际操作往往更为复杂。一位读者表示，最不后悔的决定就是不再选择类似项目。历史保护房产在外立面、材料使用及改造范围上都有严格限制，尤其是临街立面，通常需要更昂贵的材料与专业施工团队。同时，审批流程冗长，即使是小幅改动也可能需要详细设计与多轮审核。在保留历史风貌的同时，也必须充分评估时间与成本约束。 3、土地空间利用不合理 许多人在城市中面临的是空间不足的问题，但“土地过大却没有合理利用”同样会带来困扰。一位拥有超过1000平方米地块的读者表示，他后悔在设计初期没有更合理地规划建筑位置。“如果再建一次，我会让建筑师更充分利用可建区域，”他表示，“现在花园虽然漂亮，但整个地块几乎被平均分成前院、房屋和后院三部分。”规划不当的建筑占地，会造成大量空间闲置，同时也可能限制未来增加泳池或独立小屋等扩展功能的可能性。 4、未持续跟进施工细节 许多装修者共同的遗憾之一，是过度信任施工团队，默认所有工作都会完全按最初沟通执行。但在施工过程中，一旦出现变化或问题，细节往往会在不知不觉中被调整或忽略。不少读者强调，必须持续跟进工程进度，不能默认一切都会完美完成。“一定要反复检查施工质量，”一位读者提醒，“并清晰沟通你真正想要的结果。” 5、把花园放到最后才做 另一个常见遗憾是低估了园林景观成熟所需的时间。一位读者建议：“应该先种树和完成主要花园框架，再开始室内施工。”很多将园林放在最后阶段的人都后悔没有尽早种植，因为植物需要时间成长与成形。“等室内完工时，花园其实才刚刚开始建立。”成熟的庭院需要时间积累，而不是最后一步的附加工程。 6、试图独自完成所有工作 DIY也是常见的后悔来源。为了节省成本或加快进度，许多人在过程中承担过多工作，最终导致压力增加甚至延误整体工期。不少人表示，如果重新开始，他们会更早引入建筑师或专业人员，以避免后期返工与不必要的成本浪费。“我会一开始就请建筑师按我的想法设计房子，”一位读者说。… Read More
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