手把手教您投资商用物业（一）

晓梅会计事务所

上一期的文章我们简单介绍了投资商用物业的好处，反响相当热烈，有很多客户前来进行相关方面的咨询。那么这一期，我们就来说一说如何合理地投资商用物业。

一个成功的商用物业投资案例由许多要素组成。投资者需要对复杂的市场因素，特殊的融资要求，资产管理选择以及租赁合同条款有全面的了解，并且能够对潜在风险进行一定的掌控。

无论是投资大型还是小型的商用物业，考虑以下这些因素，能帮助您更好地进行合理的决策。

了解商用物业的市场驱动力

和投资住宅物业类似，越来越多的人选择投资商用物业，最根本的驱动力就是市场需求。然而两者的不同之处在于，商业需求由经济因素和人口增长所驱动。

强健的经济环境是成功进行商用物业投资的基础。繁荣的商业市场则由强健的国际，国内以及本地经济所支撑。

随着经济的增长，对商品原材料的需求在不断上升，商品进口量也在不断加大，因此运输产业会最先获益于经济的腾飞。公司业务与收入的增长促进了进货量的上升，也创造了更多就业机会。与此同时，对办公场地的需求也在持续增加，首当其冲的就是仓库，接下来则是零售店以及办公室。

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其他影响商用物业需求的因素有：

利息率

澳大利亚储蓄银行通过对利息率的调整来把控通货膨胀。调高利息率有助于减缓增长；资金成本变得更高从而使得公司的增长率下降。另外，利息率的上调会引起消费支出的下降，这将逐渐影响对商用物业和住宅物业的需求。

基础设施建设

基础设施的建设会增加对商用物业的需求。环绕悉尼西部郊区的M7公路的通行，将会促进在M7出口附近外环一带存库厂房的需求。便宜的地价以及良好的地理位置为运输公司迁移仓储设施提供了动力。

人口统计

不同的人群会因为不同的原因而迁移至不同的环境，由此也创造了很多新的投资机遇。例如，人口老龄化会间接引起人们对医疗服务的需求增长。

由于人们对生活方式以及生活品质的重视不断上升，越来越多的人们趋向于在离家较近的地方工作。因此，在一些比较注重生活方式的地区，例如悉尼北部海滩地区，小型办公场所的数量有所增长。

人口增长

一些有较大人口增长的地区往往会需要更多的服务及设施。随着新城区的兴起，购物中心、便利店、咖啡馆，以及其他各种大大小小的功能性商店以及办公场所的建造计划都需要提上议程以满足持续增长的消费需求。

零售支出

消费支出会促进产品需求，由此引起对仓库及零售商店的需求。

投资结构

个人，公司，财团投资者以及信托都可以购置商用物业。对于个人或者人数小于五人的组织，通过自管养老金（SMSF）进行投资会是一个理想的选择，在上一期的文章中我们也有提到，自管养老金在税务方面有更多的优势。

贷款

由于商用物业的贷款程序相较于一般的住宅物业贷款更为复杂，所以来自专业的金融规划师的建议显得尤为重要。

通常情况下，银行能够提供高达70%的LVR，但是这一贷款比例很大程度上取决于该物业的投资回报率或租金收入情况。

V姐在SMSF的建立和管理，商用物业的投资及贷款方面都拥有丰富的经验，并致力于为您提供全方位的服务。想要了解更多信息欢迎联系我们~

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