手把手教您投资商用物业（二）

晓梅会计事务所

上一期的文章我们简单介绍了一些投资商用物业的注意事项，反响相当热烈，有很多客户前来进行相关方面的咨询。

一个成功的商用物业投资案例由许多要素组成。投资者需要对复杂的市场因素，特殊的融资要求，资产管理选择以及租赁合同条款有全面的了解，并且能够对潜在风险进行一定的掌控。

那么接着上期内容，让我们继续来说一说想要合理投资商用物业需要考虑的一些因素。

Photo by Heidi Sandstrom. on Unsplash

风险评估

经过深入研究后再进行商用物业投资也许能达到事半功倍的效果。当然，投资都有风险。对风险的认知及预判会使投资者对不利的情况有所准备。

• 租赁条款

一般来说，长期租赁（3-5年或更久）相对稳定且更有优势，但是当物业空置时可能会需要更多的时间来等待下一个长期的租客。长期空置是较为普遍的情况，投资者需要有足够的资金负担空置期间的相关开支。

• 商用物业的规模

比起小型商用物业，大型商用物业因其规模会较难租赁，且在持有和维护方面需要更多的支出。

• 供需关系

供给条件的变化也会引出一些潜在的问题。当同一地区的地产市场内新物业的数量激增，这将给一些准备租赁或是扩张的还在观望的投资人和已经投资的承租人提供更多的选择，由此可能会对目前的商用物业市场产生威胁。充足的供应还会降低潜在的收益。

• 基础建设的变迁

重大基础建设的落成或者改建对商用物业的投资收益会产生正面或负面的影响。当一个地区的基础建设引入大量的商业投资，将对现有地区的租赁市场产生威胁。记住，中央商务区（CBD）及周边的区域一直都是颇受欢迎的选择。

管理

商用物业通常由相关商业中介负责管理，这类中介的运营模式相较于传统的住宅物业中介更像是“交易人”。

中介会尽力对合适的物业和有租赁意向的公司进行匹配，并且通过有吸引力的合约来进行招商，例如免租期，或是免费的装修服务。

租赁

一些租赁细节可能会有助于达成或是毁掉一桩商业投资。

需要考虑的方面有：

• 租赁期可以是三年，五年，甚至十年，承租人也可以选择在租赁期间更新合同。
• 租金的上调和CPI息息相关。
• 承租人承担所有的支出。支出包括水电费，物业费，及其他相关费用。
• 承租人在租赁期间需要承担装修或是各项物理改建的费用（一般来说，承租人可以将物业进行分区或是进行其他装修，但是租赁方有权利让承租人将办公室，商铺或是厂房恢复到初始状态）。这使得租赁方在当前的承租人离开后能够将维护情况良好的物业租给下一个合适的承租人。
• 一些租赁因其特殊用途需要特殊的市政府文件批准，例如化学处理设施（比如要用到电镀的一些行业需要这类设施），医疗中心，幼儿中心等等。超过一定价值的租约则需要在土地部门（NSW）或是其他州的相关等级部门进行注册。

小结

在对商用物业需求较高的一些区域，新开发的小型或预售的商铺或是厂房为想要进入市场的投资者提供了一个低风险的选项。投资商用物业的入市价大约是$250,000起，且第一年的初始收益通常是可以保障的。在这之后，CPI的逐年增长也有助于维持合理稳定的收益。

出租新建成的商铺或厂房使这类商业投资更有吸引力。

当然，理解和管理相关的风险依然是相当重要的。这些信息在投资者在进行更大额的投资决策时将提供一定的帮助。

V姐在SMSF的建立和管理，商用物业的投资及贷款方面都拥有丰富的经验，并致力于为您提供全方位的服务。想要了解更多信息欢迎联系我们~

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