外国居民请注意！您的自住房还能免税吗？

晓梅会计事务所

近期，政府发布了一份草案，其中对外国居民出售住宅物业时申报资本增值税的条款进行了修改。一旦这些修改正式立法，如果您是外国居民，这些规定在您出售您的住宅物业时会产生一定的影响。

在2017-18的联邦预算中，对于“自住房免税”政策，政府宣布将进行以下修改：

• 从2017年5月9日下午7：30（澳大利亚时间）起，外国居民在澳大利亚出售自住房时将不再享受免除资本增值税的政策优惠
• 在2017年5月9日下午7：30（澳大利亚时间）之前持有的物业在2019年6月30日之前出售不受新规定约束

这里所说的外国居民，指的是澳大利亚非税务居民，因此，在修改的规定生效后，只有澳大利亚税务居民以及澳大利亚临时税务居民依然能够享受这一免税政策。

先来说一说什么是“自住房免税”（Main residence exemption）。自住房就是您买下来作为自己的家所居住的房产。作为澳大利亚税务居民，在符合某些标准的前提下，当您出售自住房时如有资本增值，则可以免除资本增值税。

也就是说，在修改生效后，外国居民需要注意的有以下两点：

• 在2017年5月9日下午7：30（澳大利亚时间）之前持有的物业，在符合要求的情况下，您只有在2019年6月30日之前将物业出售，才依然能享受自住房免税政策；若是在2019年7月1日之后出售，则不能享受免税；
• 在2017年5月9日下午7：30（澳大利亚时间）之后持有的物业，在出售时则不能再享受免除资本增值税的政策

有趣的是，如果一个澳大利亚非税务居民回到澳大利亚并重新成为一名澳大利亚税务居民，尽管他们有一段时间为非税务居民，当他们出售他们的自住房时，依然能全额或是部分免除资本增值税。

下面让我们通过两个例子，让大家更好地了解新政的变化。

1. 小红在2010年9月10日购置了一处房产，搬入并将其作为她的自住房。

在2018年7月1日，小红搬出了这处房产，去了纽约。在试图出售这套房产期间，小红将其出租给了其他租客。

在2019年10月15日，小红签订了出售房产的合同，此时她已经是澳大利亚非税务居民。出售协议于2019年11月13日正式生效。

根据税法规定，这一交易被归类为CGT event A1，出售房产的时间即为签订出售合同的时间，也就是2019年10月15日，已经超过了新政给出的能获得免税的时间限制（2019年6月30日），且当时小红已经不是澳大利亚税务居民，因此无权享有自住房免税政策。同时，因为是非税务居民，小红的个人所得税从$1起征，并且起征税率为32.5%。

2. 小明在2005年3月1日购置了一处公寓房，搬入并将其作为他的自住房。

在2010年到2015年的五年时间里，小明在海外工作，因此属于澳大利亚非税务居民。在海外居住期间，小明一直将房产出租。他于2015年从海外回到澳大利亚并搬回了这套公寓房，也重新成为澳大利亚税务居民。

在2020年10月1日，小明签订了卖房合同，根据税法规定，这一交易被归类为CGT event A1。并且，在出售房产时小明仍是澳大利亚税务居民，因此他能够享有全额的自住房资本增值税豁免。而小明在海外的五年时间里，根据”六年法则”，小明依然能将这套公寓房作为他的自住房。

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