【分析】谁绊倒了澳洲房地产的繁荣？

暂且不提移民，投资客，修缮重装的房子，有意缩小住房面积者，婴儿潮，以及其它的一切，关于到底是什么引起——或者说破坏了澳洲房产市场的繁荣，联邦银行有自己的理论。

联邦银行新的研究揭示了它自己的理论：

澳洲联邦银行这份由Trent Saunders 和Perter Tulip完成的最新研究报告——澳洲房产市场模型， 和移民，投资客， 修缮重装的房屋，有意缩小住房面积者，婴儿潮都没有关系，而是表明了是中央银行自身导致了房价的大幅，不可持续的两位数增长。

更确切地说，澳联储运用了它武器库中最受关注的武器之一—— 现金利率目标的变动。

“自1982年开始至今，房屋价格以平均年增长率3%增长，价值增长了三倍，” 这份报告指出，其中大约45%的价格上涨原因来自较低的利息。

两个价格上涨幅度最大的首都城市悉尼和墨尔本，最先受到一些借款人因受融资成本低的鼓励而入场 —— 并从相隔甚远的布里斯班扩散到霍巴特，从黄金海岸扩散到珀斯。

“这种现象大部分是对预期的实际抵押贷款利率从20世纪80年代的6%的峰值下降到最近的3.2％的一个反应。用持有租金抵消融资成本，这至少导致房价上涨了45%。”

这是一场完美的风暴，而澳联储是那个船长。

“自2011年的峰顶以来，现金率已经从4.75%降低到1.5%，与此同时，融资成本从5%降低到3.5%，” 报告指出，“按该模型估计， 实际利率的下降随后导致住房价格的上涨。”

“住房供应量的增长会促进住房空置率并减低了房租。然而这种影响被收入的增长抵消了，因此，实际空置率和房租基本上影响都不大。”

该报告称希望“将澳储备银行的研究结果发布给其他经济学家 ”以起到抛砖引玉的作用，“鼓励讨论和评论。” 由此，有一些经济学家称，当前更应该关注一下财政政策对房产的影响而不仅仅是澳联储的金融政策。